CÓDIGO CIVIL
TITULO VI
DE LA PROPIEDAD POR PISOS Y DEPARTAMENTOS
CAPITULO I
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
Art.2128.- Los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divide cada piso, así como los
departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública
directamente, o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las
disposiciones de este Código.
Art.2129.- Cada departamento será individualizado por una designación numérica inscripta en el Registro de
Inmuebles, a los efectos de su identificación.
Art.2130.- Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario de
las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad.
Se consideran comunes:
a) el terreno sobre el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros, maestros, techos, patios,
pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada;
b) las instalaciones de servicios centrales, como ascensores, montacargas, calefacción y
refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos, incineradores de residuos y central telefónica;
c) las dependencias del portero y de la administración; y
d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.
La presente enumeración no es limitativa, debiendo en cada caso determinarse el carácter común por
convención de partes.
Art.2131.- El derecho de cada propietario sobre las cosas comunes será proporcional al valor de su piso o
departamento, el que será determinado por acuerdo de partes, o en su defecto, por el valor oficial fijado
por la Dirección de Impuesto Inmobiliario a los efectos del pago del impuesto correspondiente.
El condómino no puede renunciar al derecho sobre las cosas comunes, ni eximirse de la obligación de
contribuir a los gastos de conservación de dichas cosas.
Art.2132.- Las partes comunes del edificio estarán sujetas a indivisión forzosa, a tenor de lo dispuesto en
este Código, a menos que la división pueda hacerse por acuerdo unánime de los condóminos, sin que
resulte más incómodo el uso de la cosa a cada uno de ellos.
Art.2133.- Además serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se
acordare por la totalidad de los condóminos, aquéllos destinados al servicio de cierto número de
departamentos, con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, y
servicios sanitarios comunes a los departamentos de un mismo piso.
Art.2134.- Cada propietario tiene el derecho de usar los bienes comunes conforme a su destino, sin
menoscabar el derecho de los demás.
Art.2135.- Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y
goce de su respectivo piso o departamento.
En la transferencia, transmisión, gravamen o embargo de un piso o departamento se entenderán
comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos,
separadamente del piso o departamento a que acceden.
Art.2136.- Cada propietario podrá enajenar el piso o el
departamento que le pertenece y constituir sobre el mismo derechos
reales o personales, sin necesidad de requerir el consentimiento de
los demás.
En la transferencia, gravamen o embargo de un piso o
departamento, se entenderán comprendidos los derechos al uso y goce
de los bienes comunes.
Art.2137.- La hipoteca constituida sobre un piso o departamento
que ha de construirse en un terreno en que el deudor es comunero,
gravará su cuota en el terreno desde la fecha de la inscripción, y al
piso o departamento que se construya, sin necesidad de nueva
inscripción.
No podrán hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el
edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprendiere el
edificio y no mediare la conformidad de todos ellos.
Art.2138.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación
y reparación del piso o departamento que le pertenece.
Art.2139.- Queda prohibido a cada propietario, inquilino u
ocupante de los pisos o departamentos, de acuerdo con las
disposiciones administrativas pertinentes:
a) hacer modificaciones que puedan poner en peligro la
seguridad del edificio y de los servicios comunes;
b) cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa;
c) destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres
y a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropietario
y administración;
d) perturbar la tranquilidad de los ocupantes y vecinos con
ruidos molestos y depositar mercaderías peligrosas para el edificio;
y
e) elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el
consentimiento de los propietarios de los otros pisos o
departamentos.
Art.2140.- Los propietarios están obligados al pago de las
primas de seguro del edificio común.
Los gastos necesarios para la conservación y el goce de las
partes comunes del edificio, para la prestación de los servicios en
interés común, así como las innovaciones acordadas por la mayoría
serán soportados por los condóminos en medida proporcional al valor
de la propiedad de cada uno, salvo pacto en contrario.
Si se tratare de cosas destinadas a servir a los condóminos en
medida distinta, los gastos se repartirán en proporción al uso de
cada uno pueda hacer de ellas.
Cuando un edificio tenga varias escaleras, patios, terrazas,
obras o mecanismos destinados a servir una parte de la totalidad del
edificio, los gastos relativos a su mantenimiento, corresponderán al
grupo de condóminos que obtienen utilidad de tales cosas.
Art.2141.- Cuando una innovación importe un gasto muy gravoso o
tenga carácter suntuario con respecto a las condiciones particulares
e importancia del edificio, y consista en obras o mecanismos
susceptibles de utilización separada, los condóminos que no quisieren
obtener beneficios de ellas, quedarán eximidos de toda contribución
en los gastos.
Si la utilización separada no fuere posible, la innovación no
podrá ser autorizada, salvo que la mayoría de los condóminos que la
han acordado o aceptado, asuma íntegramente la obligación de pagar su
costo.
En el caso previsto por el primer apartado, los condóminos, sus
herederos o causahabientes, podrán, sin embargo, en cualquier tiempo,
participar en los beneficios de la innovación, contribuyendo a los
gastos de ejecución y mantenimiento de la obra.
Art.2142.- Cuando el uso de las terrazas o parte de ellas, no
es común a todos los condóminos, quienes tuvieren el uso exclusivo
estarán obligados a contribuir por un tercio en los gastos de
reparación o reconstrucción de aquéllas. Los otros dos tercios serán
a cargo de todos los condóminos del edificio o de la parte de éste a
cuya terraza sirve, en proporción al valor del piso o de la porción
del piso de cada uno.
Art.2143.- El propietario del último piso del edificio, sin
perjuicio de lo que establezcan los reglamentos administrativos,
puede elevar nuevos pisos o nuevas construcciones, con el
consentimiento unánime de los demás condóminos, salvo lo estipulado
en el título. La misma disposición regirá para el que sea dueño
exclusivo de la terraza.
Los condóminos puede oponerse a la mayor elevación, en los
casos siguientes:
a) si ella afectare la condiciones estéticas del edificio; y
b) cuando disminuyere notablemente el aire o la luz de los
pisos inferiores.
Se prohíbe al propietario de la planta baja hacer obras que
perjudiquen la solidez del edificio, tales como excavaciones o
sótanos.
Art.2144.- El propietario que llevare a cabo la mayor elevación
en el caso del artículo anterior, abonará a los demás condóminos una
indemnización igual al valor actual del área a ocuparse con la
construcción, dividido por el número de pisos, comprendido el que va
a edificarse, con detracción del importe de la cuota correspondiente
a él. Estará obligado también a reconstruir la terraza de la que
todos o parte de los condóminos tenían el derecho de usar.
Art.2145.- Los impuestos y tasas municipales se cobrarán a cada
propietario independientemente, debiendo efectuarse las evaluaciones
en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional
indivisa de los bienes comunes.
CAPITULO II
DE LA ADMINISTRACION DE LOS EDIFICIOS
Art.2146.- A los efectos de la construcción de la propiedad por
pisos o departamentos, toda persona o grupo de personas, deberá
instituir un reglamento de copropiedad y administración, formalizado
por escritura pública, que será inscripta en el Registro de
Inmuebles, así como toda modificación que del mismo se hiciere. Para
su reforma, será necesario el voto de dos tercios de los propietarios
que representen por lo menos la mitad del valor del edificio.
Art.2147.- El reglamento deberá disponer obligatoriamente sobre
los siguientes puntos:
a) la forma de nombramiento de un representante de los
propietarios, que podrá ser uno de ellos o un extraño, y tendrá
facultades de administrar los bienes de uso común y recaudar los
fondos para tal fin;
b) determinación de las bases para la remuneración del
representante, duración de sus funciones, forma de su remoción,
facultades para actuar ante organismos administrativos y judiciales,
y designación de sustituto;
c) proporción y bases para la contribución de los propietarios
destinada al pago de los gastos comunes;
d) designación y despido del personal de servicio;
e) el procedimiento de convocatoria de la asamblea de
propietarios, forma de elegir un presidente, quórum para sesionar y
mayoría especial para adoptar otras resoluciones;
f) ubicación y enumeración de los pisos, de los departamentos y
de las cosas comunes, así como el uso de los mismos;
g) determinación del valor que se atribuye a cada piso o
departamento con inclusión de sus partes accesorias; y
h) cualesquiera otras facultades otorgadas al representante de
los propietarios.
Art.2148.- Formalizado el reglamento de copropiedad y
administración, de acuerdo con lo establecido en este Código, tendrá
fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier
título. La inscripción del reglamento podrá practicarse, aun cuando
no esté construido el edificio.
Las mismas reglas serán aplicadas para modificar dicho
reglamento o dejarlo sin efecto.
Art.2149.- En caso de silencio y obscuridad de las
disposiciones del reglamento de copropiedad, las relaciones jurídicas
entre los propietarios se regirán por las normas de este Código.
Art.2150.- Si la asamblea de propietarios no proveyere al
nombramiento del administrador, éste será nombrado por el Juez de lo
Civil, a petición de uno o varios propietarios.
El administrador judicial durará un año en el cargo, y podrá
ser removido por la asamblea de propietarios en cualquier momento,
por causa justificada y decisión de la mayoría. Podrá igualmente ser
removido por decisión judicial, en juicio breve y sumario, a
instancia de uno de los propietarios, por haber dejado transcurrir un
año sin rendir cuenta de su gestión, o si existen fundadas sospechas
de haber el mismo incurrido en graves irregularidades. La remoción
del administrador llevará implícita la revocación de sus poderes, de
la que se tomará razón en el Registro Público respectivo.
Art.2151.- El administrador debe ejecutar las decisiones de la
asamblea de propietarios y velar por el cumplimiento del reglamento.
Le corresponde cobrar las contribuciones y pagar los gastos comunes y
llevar a cabo los actos de conservación de las partes comunes del
edificio.
Debe rendir anualmente cuenta documentada de su gestión y
realizar todas las gestiones inherentes a la administración.
Art.2152.- Las medidas tomadas por el administrador en los
límites de sus atribuciones serán obligatorias para los propietarios.
Contra ellas se admite recurso ante la asamblea, sin perjuicio del
que pueda interponerse ante la autoridad judicial en los casos y
dentro del plazo establecido por ese Código.
Art.2153.- El propietario que ha hecho gastos para las cosas
comunes, sin autorización del administrador o de la asamblea, no
tiene derecho al reembolso, salvo que se trate de gastos urgentes.
Art.2154.- Además de lo establecido en los artículos
anteriores, la asamblea de los propietarios provee:
a) la confirmación del administrador, en su caso y su
retribución;
b) la aprobación del presupuesto de gastos necesarios durante
el año y su distribución entre los propietarios;
c) la aprobación de la rendición anual de cuentas del
administrador y el empleo del remanente de la gestión; y
d) las obras de mantenimiento extraordinario del edificio.
Art.2155.- La asamblea queda regularmente constituida con la
presencia de propietarios que representen los dos tercios del valor
del edificio entero y esta misma proporción de los partícipes en el
condominio.
Son válidas las resoluciones aprobadas por el número de votos
que representen la mayoría de los asambleístas y al menos la mitad
del valor del edificio.
Si la asamblea no puede deliberar por falta de número, se
reunirá, en segunda convocatoria, dentro de los diez días contados
desde la primera.
La resolución será válida si es aprobada por un número de votos
que represente el tercio de los propietarios y al menos un tercio del
valor del edificio.
Art.2156.- Se requiere también la mayoría de votos de los
asambleístas que representen la menos la mitad del valor del edificio
para las resoluciones que conciernen al otorgamiento y revocación de
los poderes del administrador, o para estar en juicio como actor o
demandado, cuando excedan de sus atribuciones, asimismo como para las
decisiones relativas a reparaciones extraordinarias de notable
importancia.
Las resoluciones que tienen por objeto de disponer las
innovaciones que tiendan al mejoramiento o al uso más cómodo o al
mayor rendimiento de las cosas comunes, deben ser aprobadas siempre
con un número de votos que representen la mayoría de propietarios y
los dos tercios del valor del edificio. La asamblea no puede
deliberar si no consta que todos los propietarios han sido invitados
a la reunión.
Las deliberaciones de la asamblea se harán contar en un libro
de actas llevado por el administrador y que suscribirán con él dos
asambleístas designados por la asamblea.
Art.2157.- Las resoluciones tomadas por la asamblea a tenor de
los artículos anteriores son obligatorias para todos los
propietarios. Contra las resoluciones contrarias a la ley o al
reglamento, todo propietarios disidente puede interponer recurso ante
el juez; pero el recurso no suspenderá su ejecución, salvo que la
suspensión sea ordenada por el juez.
El recurso debe interponerse bajo pena de decaimiento, dentro
de los treinta días corridos de la fecha de la resolución, en cuanto
a los disidentes, y desde la fecha de la comunicación, con respecto a
los ausentes.
Art.2158.- El administrador nombrado por los propietarios está
obligado a asegurar el edificio contra incendio u otras causas
fortuitas que puedan destruirlo en todo o parte.
Cada propietario cargará con la cuota proporcional que le
corresponda en el pago de las primas.
Art.2159.- El Registro de Inmuebles habilitará libros
especiales para la Sección que denominará «Registro por piso o
departamento» y en los que se tomará razón de los títulos de dominio
de las fracciones de tierras destinadas al asiento de edificios
divididos en pisos o departamentos, y que se conocerán con el nombre
de finca matriz.
En libros filiales, correlacionados con el del registro de las
fincas matrices, se tomarán razón de las escrituras de dominio de los
diversos pisos o departamentos de cada edificio.
Art.2160.- La totalidad de los propietarios de un edificio de
pisos o departamentos, o el propietario único de él, podrá solicitar
del Registro de Inmuebles, la reagrupación o refundición de las
fincas filiales en la finca matriz, siempre que aquéllas se
encuentren libres de gravámenes.
Art.2161.- Si el edificio se destruyere en su totalidad o en
parte que represente las dos terceras partes de su valor, cada uno de
los propietarios podrá pedir la venta del terreno y de los
materiales, salvo que otra solución se hubiese convenido.
En caso de destrucción de una parte menor, la asamblea de
propietarios resolverá, por tres cuartas partes del valor del
edificio, si ha de procederse o no a la reconstrucción, y cada uno
está obligado a contribuir en proporción a sus derechos sobre aquél.
Si uno o más propietarios se negare a participar en la
reconstrucción estará obligado a ceder sus derechos preferentemente a
los demás propietarios o a alguno de ellos, según su evaluación
judicial.
Art.2162.- Salvo lo dispuesto por leyes especiales, en caso de
estado ruinoso del edificio, admitido por la mayoría de los
propietarios que represente la mitad del valor del mismo, se
resolverá por la misma mayoría si debe procederse a la reconstrucción
o a la demolición y venta del terreno y de los materiales.
Si se resolviere la reconstrucción del edificio, la minoría de
propietarios no podrá ser obligada a contribuir para el efecto,
debiendo la mayoría tener preferencia para adquirir las partes de la
minoría, según avaluación judicial.
LEY N° 677 SOBRE PROPIEDAD POR PISOS Y POR DEPARTAMENTOS.
La Honorable Cámara de Representantes de la Nación Paraguaya,
sanciona con fuerza de
LEY:
Artículo 1º.- Los pisos o departamentos de un edificio de una o más plantas que sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán constituir propiedad autónoma o pertenecer en condominio a varias personas.
Artículo 2º.- El derecho de dominio y condominio de los pisos y de los departamentos de un edificio se regirá por las disposiciones establecidas en esta ley.
Artículo 3º.- Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento y copropietario de las cosas de uso común y de aquellas necesarias para su seguridad. Se consideran comunes:
a) El terreno, cimiento, muros maestros, techos, patios solares, azoteas, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Instalaciones de servicios centrales como ascensores, montacargas, calefacción y refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos incineradores de residuos, central telefónica;
c) Dependencia del portero y de la administración; y
d) Los tabiques y muros divisorios de los distintos departamentos.
La presente enumeración no es limitativa, debiendo en cada caso determinarse el carácter común por convención de partes.
Artículo 4º.- El derecho de cada propietario sobre las cosas comunes, será proporcional al valor de su piso o departamento, el que será determinado por acuerdo de partes, o en su defecto, por el valor oficial fijado por la Dirección Inmobiliaria a los efectos del pago del impuesto territorial.
Artículo 5º.- Cada propietario tiene el derecho de usar los bienes comunes conforme a su destino, sin menoscabar el derecho de los demás.
Artículo 6º.- Cada propietario podrá enajenar el piso o el departamento que le pertenece y constituir sobre el mismo derechos reales o personales sin necesidad de requerir el consentimiento de los demás.
Artículo 7º.- En la transferencia de gravámenes o embargo de un piso o de un departamento, se entenderán comprendidos los derechos al uso y goce de los bienes comunes.
Artículo 8º.- Cada propietario es responsable de los gastos de conservación y reparación de su piso o departamento.
Artículo 9º.- Queda prohibido a cada propietario, inquilino y ocupante de los pisos o departamentos:
a) Hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y de los servicios comunes;
b) Cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa;
c) Destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de co-propiedad y administración.
d) Perturbar la tranquilidad de los ocupantes y vecinos con ruidos molestos y depositar mercaderías peligrosas para el edificio.
e) Elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros pisos o departamentos.
Artículo 10º.- El propietario, inquilino u ocupante que violare algunas de las prohibiciones contenidas en el artículo anterior, será sancionado con multas de uno a diez por ciento del valor de su piso o departamento. El administrador del edificio formulará la denuncia ante el juez competente.
Artículo 11º.- Los propietarios están obligados al pago de las primas de seguro del edificio común y de los gastos que fuesen autorizados por los propietarios para mejorar las cosas comunes, en proporción al valor de sus pisos y departamentos.
Artículo 12º.- Los impuestos y tasas municipales se cobrarán a cada propietario independientemente, debiendo efectuarse las evaluaciones en forma individual, computándose a la vez parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Artículo 13º.- A los efectos de la constitución de la propiedad por piso o departamento, toda persona física o jurídica, deberá acordar un reglamento de co-propiedad y administración por acto de escritura pública o privada, que será inscripto en el Registro Nacional de la Propiedad en la sección correspondiente, así como de toda modificación que del mismo se hiciere; para la redacción y vigencia del primer reglamento de co-propiedad y administración se deberá contar con el voto unánime de los propietarios o integrantes; para su reforma será suficiente el voto de los dos tercios de los propietarios, siempre que represente por lo menos la mitad del valor del edificio.
Artículo 14º.- El reglamento deberá disponer obligatoriamente los siguientes puntos:
a) El nombramiento de un apoderado o representante de los propietarios que pueden ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultad de administrar los bienes de uso común y recaudar los fondos para tal fin;
b) Fijar la remuneración del apoderado o representante, duración de sus funciones, forma de remoción, facultades para actuar ante organismos administrativos y judiciales y designación de un substituto;
c) Proporción y base para la contribución de los propietarios para el pago de los gastos o expensas comunes;
d) Designación y despido del personal de servicio;
e) El procedimiento de convocatoria a reunión de propietarios, forma de elegir su presidente, quien para sesionar deberá contar con mayoría necesaria para modificar el reglamento, y determinación de los casos que requieren una mayoría especial;
f) Ubicación y enumeración de los pisos, de los departamentos, y de las cosas comunes, así como el uso de las mismas;
g) Determinación del valor que se atribuye a cada piso o departamento con inclusión de sus partes accesorias;
Otras facultades que se otorguen al apoderado o administrador de los propietarios.
Artículo 15º.- Los propietarios tienen el derecho de reunirse periódicamente en asamblea para tratar y resolver problemas de interés general no autorizados al apoderado o administrador. Estos serán tratados por el voto de la mayoría de los propietarios, siempre que no se trate de cuestiones para cuya solución la ley exige una mayoría especial. Los votos serán computados de acuerdo a lo que establece el reglamento y cada propietario tendrá un voto. Los condominios unificarán su representación. Cuando no fuera posible reunir el quórum necesario después de dos convocatorias, con tres días de intervalo, se solicitará del juez de primera instancia en lo civil que convoque, con advertencia de que la misma se llevará a cabo con cualquier número de miembros. El juez procederá en forma sumarísima, sin más trámite que la citación a los propietarios a una audiencia para oír a las partes.
Artículo 16º.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor del edificio, cualquier propietario puede pedir la venta del terreno y de los materiales. Si la destrucción fuera menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta según avaluación judicial.
Artículo 17º.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que representa más de la mitad del valor, podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, debiendo la mayoría adquirir la parte de los mismos según avaluación judicial.
Artículo 18º.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue al dominio de sus respectivos pisos o departamentos, conforme al art. 3266 del Código Civil, aún con respecto a la devengada antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código Civil.
Artículo 19º.- El Registro General de la Propiedad abrirá una sección especial que se denominará «Registro de la Propiedad por pisos y por departamentos».
Artículo 20º.- Los edificios por pisos y departamentos que se construyan en adelante, no pagarán el impuesto al mayor valor del inmueble por el término de diez años a contar de la fecha de esta ley.
Artículo 21º.- No serán aplicables a las propiedades sometidas al régimen que esta ley crea, los arts. 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil así como todas las disposiciones que se le opongan.
Artículo 22º.- El Poder Ejecutivo reglamentará la presente ley.
Artículo 23°.-Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Dada en la sala de sesiones de la Honorable Cámara de Representantes de la Nación, a quince de setiembre del año un mil novecientos sesenta.
