Panama

LEY 284 Sobre el Régimen de Propiedad Horizontal

De 14 de febrero 2022
Sobre el Régimen de Propiedad Horizontal y que subroga la Ley 31 de 2010LA ASAMBLEA NACIONAL
DECRETA:
Título 1
Disposiciones Generales
Artículo 1. Se crea el Régimen de Propiedad Horizontal como un tipo especial depropiedad, con independencia funcional, en donde coexisten bienes privados conbienes comunes, con salida apropiada a la vía pública.
Artículo 2. El Régimen de Propiedad Horizontal tiene como principios rectoresasegurar el mantenimiento, salubridad, seguridad y conservación bienes privadosy bienes comunes que coexisten dentro de la propiedad horizontal; promoviendo el
bienestar de todos sus propietarios.
Los principios rectores son entre otros:

Convivencia pacífica y solidaridad social. La propiedad horizontal deberápromover en sus reglamentos el establecimiento de relaciones pacíficasentre los propietarios y/o residentes, basándose en la cooperación ysolidaridad social.

Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la Asamblea dePropietarios, la Junta Directiva y el administrador, referente a la imposiciónde sanciones por incumplimiento de obligaciones, deberán atender a losprincipios del debido proceso, el derecho a la defensa, contradicción eimpugnación.

Derecho a petición. Derecho de solicitar, de forma respetuosa y por escrito,a la Junta Directiva y/o administrador, cualquier información o documento,como actas de Asamblea, de Propietarios, actas de Junta Directiva,informes, estados de cuenta, proyectos de trabajados dentro de lapropiedad horizontal, cotizaciones, contrataciones, entre otros, siempre queestos versen sobre el ejercicio de sus derechos sobre la propiedadhorizontal.

Principio de confidencialidad. A todo propietario debidamente inscrito deuna unidad inmobiliaria, o a quien le haya cedido el uso o usufructo de suunidad inmobiliaria, le asiste el derecho a que los temas personales quedeban ser tratados por el administrador o la Junta Directiva, que no afectenel funcionamiento de la propiedad horizontal o de otros propietarios, seantratados con la debida confidencialidad y reserva.

Respeto a las decisiones. Las decisiones adoptadas en Asamblea dePropietarios, con la debida convocatoria, quorum y votacióncorrespondiente, según dispone esta Ley, serán vinculantes y de obligatoriocumplimiento por los propietarios presentes y ausentes a la reunión.

Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana deberegir las actuaciones entre los propietarios, de los miembros de la JuntaDirectiva y del administrador, así como para el ejercicio de los derechos yobligaciones derivadas de la ley, su reglamentación y los reglamentos decopropiedad.

Sostenibilidad y función social. Todo reglamento que rige a la propiedadhorizontal deberá respetar la función social y ecológica de esta y, por ende,deberá ajustarse a lo dispuesto en la normativa urbana vigente.
Su funcionalidad debe respetar los espacios públicos, tender a un ambientesano y sin contaminación, estableciendo áreas verdes.
Artículo 3. Podrán pertenecer al Régimen de Propiedad Horizontal, sujetos a lapresente Ley:

Las diversas unidades inmobiliarias cuando sean independientes y tengansalida a la vía pública directamente o por un pasaje común.

Las distintas unidades inmobiliarias sobre terreno común.

Las edificaciones o proyectos construidos sobre terrenos de propiedad deuna o más personas que autorizan el uso del terreno para incorporarse al
Régimen de Propiedad Horizontal.

Las lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes servidos, cuyasmejoras se edifiquen posteriormente.

Las construcciones o edificios destinados a estacionamientos, bodegas,cementerios o cualquier actividad comercial, siempre que por su naturalezapuedan ser identificados los bienes comunes de los privativos.

Los proyectos o desarrollos, ya sean edificios, lotificaciones, parcelaciones,urbanizaciones y otro tipo de unidad inmobiliaria edificada sobre terreno ofinca ya incorporada al Régimen de Propiedad Horizontal.

Cualquier otro tipo de unidad inmobiliaria, conjunto, edificios ourbanizaciones, parcelaciones o lotificaciones, siempre que seansusceptibles de aprovechamiento independiente y que presenten lascaracterísticas del Régimen.
En el caso de los numerales 3 y 7, el Ministerio de Vivienda y OrdenamientoTerritorial, junto con las autoridades competentes vinculadas a este tema,establecerán el marco regulatorio, el procedimiento, la forma y los términos en quese hará efectiva la incorporación al Régimen, así como el marco regulatorio de lasurbanizaciones privadas que no se incorporen al Régimen de Copropiedad ydeseen mantener su condición privada.
Artículo 4. Las unidades inmobiliarias a que se refiere el artículo anterior podránenajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos jurídicos entre vivos opor causa de muerte. El Reglamento de Copropiedad no podrá establecerdisposiciones que limiten tales derechos.
Artículo 5. Cuando un bien inmueble se incorpore al Régimen de PropiedadHorizontal y estuviera hipotecado, se requerirá el consentimiento del acreedor
hipotecario. Si se trata de una edificación construida sobre un bien inmueble ajeno,se exigirá la anuencia del propietario y se establecerán las condiciones entre el
propietario del bien inmueble y las mejoras con motivo de la incorporación a dichoRégimen. Estas exigencias deberán formar parte integral de la escritura pública enque se protocolizó la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal.
Artículo 6. Para los efectos de esta Ley, los siguientes términos se entenderán así:1. Acreedor hipotecario o fiducidiario. Aquel que tiene garantizado su créditocon el derecho real, constituido a su favor sobre un inmueble de propiedaddel deudor.

Administración: Trabajo conjunto entre el Administrador y la Junta Directivaque consiste en planificar, gestionar, coordinar, controlar y dirigir losdiversos recursos con los que cuenta una Propiedad Horizontal, con el finde cumplir el mandato de la ley, la Asamblea de Propietarios, y losreglamentos del inmueble.

Administrador de la Propiedad Horizontal. Persona natural o jurídica que,bajo la supervisión y coordinación de la Junta Directiva, administra losbienes comunes, incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal.

Asamblea de Propietarios de la propiedad horizontal. Es el organismomáximo de gobierno dentro del Régimen de Propiedad Horizontal y estaráformado por los propietarios. Adquiere su personería jurídica una vezinscrito el título constitutivo en el Registro Público.

Azotea. Bien común esencial, la cual es una cubierta llana final, concapacidad de soporte para cargas vivas, la cual es considerada un biencomún.

Bienes anejos. Área o espacio dependiente de una unidad inmobiliaria,identificado y descrito en el Reglamento de Copropiedad, que no está unidofísicamente a esta y que es complementario o accesorio de esta unidad,formando junto con ella una sola unidad inmobiliaria, como los depósitos,estacionamientos y otros similares. Los bienes ajenos no podrán formarfincas separadas de las unidades inmobiliarias, pues son bienes que siguenla suerte del principal.

Bienes comunes. Todos los bienes e inmuebles que no sean privativossometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados de acuerdo con sucoeficiente de participación asignado en el Reglamento de Copropiedadque, por su naturaleza o destinación, permiten o facilitan su existencia,estabilidad, funcionamiento., conservación, seguridad, uso y goce.
Los bienes comunes no podrán ser objeto de hipoteca, gravamen o medidacautelar por la naturaleza de estos, excepto por el incumplimiento deobligaciones adquiridas o por derecho reconocido mediante sentenciajudicial.

Bienes comunes de uso exclusivo. Los que en el Reglamento deCopropiedad o la Asamblea de Propietarios acuerden su uso exclusivo afavor de una o más unidades inmobiliarias.

Bienes privados. Los que conforme a la inscripción hecha en el RegistroPúblico y la descripción del Reglamento de Copropiedad pertenecen adeterminada persona natural o jurídica de forma individual o colectiva.
10.Bienes Suntuosos. Toda innovación como amenidades, juegos, cancha yestacionamientos adicionales, que no formen parte del proyectoconstructivo original y que se adicionen al inmueble sometido al régimen dePropiedad Horizontal, con el solo propósito de agregar mayor confort ocomodidad, entretenimiento, mayor excelencia, ostentación o exquisitez alos propietarios, y no necesarios para el desarrollo de la actividad usual
dentro de la Propiedad Horizontal.
11.Bioseguridad. Conjunto de normas, medidas y protocolos que podrán seraplicados a los propietarios y/o a terceros con el objetivo de contribuir a laprevención de o infecciones derivadas de la exposición a agentespotencialmente infecciosos o con cargas significativas de riesgo biológico,químico y/o físico.
12.Coeficiente de participación. Porcentaje que tiene todo propietario de launidad inmobiliaria sobre los bienes comunes y que genera derechos yobligaciones, el cual es proporcional al valor de su unidad inmobiliaria fijadoen términos de porcentajes entre el valor total de terreno y las mejorasdeclaradas, tomando en consideración la proyección inicial del proyecto.
13.Comité de Apoyo. Propietario o propietarios designados por la JuntaDirectiva, que informa y responde directamente a esta, con el objeto decolaborar en una tarea definida dentro de la propiedad horizontal. La JuntaDirectiva establecerá las funciones y vigencia de este Comité.
14.Comité de Apoyo de Administración de Propiedades Horizontales.Agrupación conformada por los representantes de cada propiedadhorizontal que comparten áreas comunes indivisibles entre variosinmuebles y cuyo objeto es colaborar en el mantenimiento y conservaciónde las áreas que comparten. Estará conformado por un propietariodesignado por cada Junta Directiva de las propiedades horizontales que loconforman.
15.Comité de Componente. Conjunto de propietarios de un mismo componentepara simplificar la administración, conservación, mantenimiento, operación yseguridad de los bienes y áreas que sean comunes del mismo.
16.Comité de Transición. Conjunto conformado por los primeros propietariosde un inmueble que colaborarán y participarán en la toma de decisionesconcernientes a la administración, conservación, mantenimiento yseguridad del bien inmueble, durante la vigencia de la Junta Directivadesignada por el promotor al incorporar el inmueble al Régimen dePropiedad Horizontal.
17.Componentes. Actividades o usos que forman parte de una mismapropiedad horizontal, cuya operación se diferencia una de otras.
18.Conjunto inmobiliario. Desarrollo inmobiliario conformado por un grupo deunidades inmobiliarias proyectadas o construidas sobre una o más fincasque comparten áreas y servicios de uso y utilidad general o común, comovías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento yporterías. También podrá conformarse por varias unidades inmobiliarias,
como edificaciones, lotes, comercios o industrias funcionalmenteindependientes, con reglamentos de copropiedad independientes que, a suvez, mantienen copropiedad indivisible sobre elementos inmobiliarios, viales,instalaciones o servicios con otras unidades inmobiliarias constituidas bajoel Régimen de Propiedad Horizontal. En tal caso, les corresponde a lospropietarios la conservación, el mantenimiento y la administración de todaslas áreas, incluyendo las vías de acceso, el alcantarillado pluvial y de aguasnegras, entre otras. Queda entendido que el diseño y tipo de material quese utilice deberá cumplir con las especificaciones y normas técnicasestablecidas para estos fines por las instituciones encargadas de la revisióny aprobación de planos. Igualmente, los promotores que desarrollenurbanizaciones o parcelaciones deberán acogerse a los procedimientos queregule esta materia en la etapa de anteproyecto y construcción. Todos losproyectos de lotificación, parcelación o urbanizaciones cuya superficiesupere las 10 hectáreas requerirán la aprobación previa del esquema deordenamiento territorial por la Dirección de Ordenamiento Territorial del
Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
19.Cuotas de gastos comunes. Suma de dinero que le corresponde pagar acada propietario por cada unidad inmobiliaria inscrita a su nombre en el
Registro Público, con el fin de cubrir los gastos de administración,conservación, reparación, seguros, mantenimiento y operación, así como el
Fondo para Imprevistos, según lo establezca esta Ley, su reglamentación,el Reglamento de Copropiedad o lo disponga la Asamblea de Propietarios.
Además, incluye las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas ycualquiera otra debidamente establecida en el Reglamento de Copropiedado las aprobadas por la Asamblea de Propietarios.
Las cuotas de gastos comunes deberán fijarse en el Reglamento deCopropiedad de la siguiente forma:
a. Para la propiedad horizontal de edificios, en atención al metraje delas unidades.
b. En los casos de propiedad horizontal de urbanizaciones, por unidadinmobiliaria.
Las cuotas de gastos comunes no podrán ser objeto de gravámeneso medida cautelar por la naturaleza de estos, excepto por el
incumplimiento de obligaciones adquiridas o por derecho reconocidomediante sentencia judicial. En dicho caso, solo se podrá cautelar el
Fondo para Imprevistos y/o hasta el 20% de la totalidad de lorecaudado mensualmente por la propiedad horizontal hasta el montolíquido decretado por la instancia judicial.
20.Desembolso Extraordinario. Gasto no previsto en el presupuesto, quepuede ser aprobado por la Junta Directiva, para ser desembolsado de losexcedentes o reservas del inmueble, en aquellos casos que, se presenteuna situación imprevisible, cuya atención sea necesaria e imprescindible,con carácter de urgencia notoria que no permita observar el término queestablece esta Ley para un llamado de Asamblea Ordinaria o Extraordinariapara su aprobación, lo cual excluye gastos periódicos, superfluos, desituaciones que no presenten riesgos o sanciones para el inmueble.
21.Edificación. Cualquier construcción destinada a servir de espacio para el
desarrollo de una actividad humana.
22.Estacionamiento. Espacio dentro de la propiedad horizontal, que puede serdestinado para uso privado, común o común de uso exclusivo.
23.Fachada. Cualquier parte o área externa de las unidades inmobiliarias.
24.Fondo para Imprevistos. Suma obligatoria recaudada de forma anual
destinada para atender y financiar las obligaciones, obras o expensas quese presenten de forma imprevista dentro de la propiedad horizontal,conformada como mínimo por el 1 % de la totalidad de los ingresos anualesy de las cuotas de gastos comunes de los propietarios de la propiedadhorizontal.
25.Inmueble. Estructura construida sobre una o más fincas de acuerdo con losplanos y especificaciones aprobados por las autoridades gubernamentalescompetentes.

Lotificación. División de un globo o parcela de terreno que responde a unpatrón común en dimensión y área.
27.Morosidad. Incumplimiento en el pago de las cuotas de gastos comunes enel plazo establecido en el Reglamento de Copropiedad; de no estar definidoeste plazo, se considerará el último día del mes como fecha límite de pago.
28.Parcelación. División de un terreno de una hectárea como mínimo y que nopresenta un patrón repetitivo en cuanto a área y dimensión en uno o varioslotes.
29.Paz y salvo. Documento que certifica que una unidad inmobiliaria seencuentra al día en el pago de las cuotas de gastos comunes de lapropiedad horizontal.
30.Penthouse. Unidad inmobiliaria de mayor superficie situada, generalmente,en los últimos niveles de un edificio.
31.Pisos. Divisiones horizontales de los edificios.
32.Poder de votación. Participación personal o delegada de cada propietarioen la toma de decisiones dentro de la reunión de la Asamblea depropieatrios.
33.Proindivisión. Propiedad indivisa que existe entre varias personas.
34.Promotor. Persona natural o jurídica propietaria o quien Promueve laconstrucción de una propiedad horizontal.
35.Propiedad Horizontal Derivada. Es la surgida de la incorporación al
Régimen de unidades inmobiliarias constituida sobre una finca yaincorporada al Régimen de Propiedad Horizontal.
36.Propiedad Horizontal Originaria. Propiedad Horizontal surgida de laincorporación de edificaciones, lotificaciones, parcelaciones, urbanizacioneso cualquier otro bien susceptible de incorporación al Régimen, cuyasunidades inmobiliarias serán propiedades horizontales independientes.
37.Propiedad Horizontal Turística. Régimen de propiedad constituido sobre lasunidades inmobiliarias de uso comercial turístico, debidamente inscrito al
Régimen de Propiedad Horizontal y al Registro de Turismo como autoridadrectora, mediante el cual el propietario de las unidades inmobiliarias, a
través de contrato, destina el bien a alojamiento público turístico encualquiera de
sus modalidades.
38.Propietario. Persona natural o jurídica que tiene derecho a gozar y disponerde su unidad inmobiliaria debidamente inscrita a su nombre en el RegistroPúblico de Panamá.
39.Propietario al día. Aquel que, teniendo inscritas en el Registro Público a sunombre una o más unidades inmobiliarias en un mismo inmueble, tienepagadas las cuotas de gastos comunes de una o más de sus unidadesinmobiliarias en el mes corriente. El Propietario sólo podrá ejercer el votopor las unidades inmobiliarias que estén al día en el pago de las cuotas degastos comunes.
40.Propietario inicial. Persona natural o jurídica a cuyo nombre estáninicialmente inscritas en el Registro Público de Panamá, bajo el títuloconstitutivo, todas las unidades inmobiliarias que conforman la propiedadhorizontal.
41.Proyecto de interés social. Aquel que el Ministerio de Vivienda yOrdenamiento Territorial certifique como tal.
42.Quorum. Cantidad mínima de propietarios cuya asistencia presencial o pormedio tecnológico es considerada necesaria para poder deliberarválidamente y adoptar decisiones en una reunión de la Asamblea dePropietarios o de Junta Directiva de acuerdo con la presente Ley.
43.Recargo. Sanción por el pago mensual tardío de la cuota de gastoscomunes que puede ascender hasta un 20% de cada cuota de gastoscomunes dejada de pagar.
44.Reglamento de Copropiedad. Conjunto de normas, derechos y deberesdebidamente inscritos en el Registro Público, aplicables a los propietariosde las unidades inmobiliarias que se encuentran sujetas al Régimen dePropiedad Horizontal.
45.Reglamento de Uso. Documento o conjunto de normas cuya finalidad esasegurar el mejor uso, goce y mantenimiento de los bienes comunes de lapropiedad horizontal, el cual será de obligatorio cumplimiento, siempre queno sea contrario a la ley.
46.Reserva. Derecho declarado por el promotor a su favor en el Reglamentode Copropiedad sobre el resto libre de terreno y elementos de bienescomunes no esenciales para disponer libremente de ellos, siempre que noafecte la funcionabilidad y seguridad del proyecto y los derechos de lospropietarios. Este derecho no superará el periodo de vigencia máximo dediez años.
En los casos que existan medidas cautelares sobre el resto libre deterrenos descritos en el párrafo anterior por medio del cual se le otorga lapersonaría jurídica a la Asamblea de Propietarios, el Registro Públicodeberá inscribir sobre dicha finca, únicamente las actas de Asamblea dePropietarios y de Junta Directiva, cuya decisión no se encuentrerelacionada con el resto libre sujeto a medida cautelar.
47.Reserva de Construcción. Derecho sobre el uso de ciertas áreas comuneso lotificaciones establecidas a favor del Promotor, para continuar confuturas etapas de la Propiedad Horizontal.
48.Reservas sobre bienes comunes. Derechos sobre el uso de ciertos bienescomunes, establecidos a favor del promotor, como azotea, sótano,fachadas, servidumbre, como estacionamiento y otros, exceptuandoazoteas en proyectos residenciales. Este derecho no superará El periodode vigencia máximo de 10 años.
49.Reunión de la Asamblea de Propietarios. Es la reunión ordinaria oextraordinaria de los propietarios del inmueble sometido al Régimen dePropiedad Horizontal, convocada para un fin determinado.
50.Segunda convocatoria. Reunión de la Asamblea de Propietarios ordinaria oextraordinaria por falta de quorum en su primera convocatoria, la cual
deberá convocarse inmediatamente y celebrarse dentro de los diez díascalendario después de la primera convocatoria, manteniendo la mismaagenda, horario, forma y lugar.
51.Tiempo compartido. Modalidad mediante la cual el propietario o lospropietarios de un inmueble destinado al alojamiento público turístico o al
uso residencial lo somete a un régimen contractual a través del cual
adquieren derechos de uso sobre el inmueble, por parte de distintaspersonas, en distintos periodos del año.
52.Título constitutivo. Escritura pública inscrita en el Registro Público,mediante la cual se incorpora al Régimen de Propiedad Horizontal
determinada finca.
53.Unidad inmobiliaria. Secciones o partes funcionales e independientes enque se divide un proyecto o edificación sometido al Régimen de PropiedadHorizontal y que otorgan derecho a voto dentro de la reunión de laAsamblea de Propietarios.
54.Urbanización. Conjunto de obras para el trazado y acondicionamiento de unglobo de terreno, mediante la dotación de vías de comunicación, serviciospúblicos, equipamiento social, áreas de uso público y privado y lotesservidos aptos para construir en ellos.
55.Usos. Los que se indican en el Reglamento de Copropiedad y se permitenen el inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal. Deberán sercónsonos con la norma de uso de suelo de la finca o fincas sobre las cualesse constituye la propiedad horizontal. En caso de que el Reglamento deCopropiedad permita multiuso deberá definirse en la incorporación, dejandoclaramente establecida la independencia de cada uso. El uso residencial
por sí mismo excluye que la unidad inmobiliaria se utilice para un usodistinto a la residencia habitual de personas.
56.Votación. Acto que se emplea para la toma de decisiones de las propuestasque se presenten a la Asamblea de Propietarios o la Junta Directiva y quese manifiesta por cualquier medio que permita su verificación.
Título II
Comunidad de Bienes
Artículo 7. Cuando se trate de un edificio o unidades inmobiliarias edificadassobre una finca que pertenezca a varios propietarios, siempre que lascaracterísticas lo permitan a juicio del Ministerio de Vivienda y OrdenamientoTerritorial y que su división sea factible entre los propietarios, cualquiera de estospodrá solicitar su división mediante la adjudicación de unidades comunes paraacogerse al Régimen de Propiedad Horizontal. Los propietarios contarán con laalternativa de la vía del proceso arbitral.
Si los propietarios no se pusieran de acuerdo en cuanto a la división, cualquierapodrá recurrir por la vía judicial para que mediante un proceso sumario se resuelvala división y se logre la adjudicación correspondiente, de conformidad con el
Régimen de Propiedad Horizontal previsto en esta Ley. En estos negocios, laparte demandante y la demandada podrán designar sendos peritos o evaluadoresprofesionales.
Cuando se trate de partes plurales, la designación del perito o evaluadorprofesional se hará de común acuerdo entre los interesados, pero de no ser así ladesignación la hará el juez de circuito, quien de considerarlo necesario podrásolicitar al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial la designación de unperito o evaluador profesional en su representación.
Artículo 8. En los casos del artículo anterior, el juez concederá a los peritos el
término de un mes, prorrogable por un mes adicional, con el fin de que presentenun proyecto de división del bien y otro proyecto sobre el Reglamento deCopropiedad, previamente aprobado por el Ministerio de Vivienda y OrdenamientoTerritorial. Para hacer esta división, los peritos evaluarán cada unidad inmobiliaria.
Una vez rendido el informe de los peritos, las partes tendrán un término de diezdías, contado a partir de la entrega del informe a los interesados, para hacerobjeciones. Oído el concepto de los peritos y las objeciones de las partes, yaducidas y practicadas las pruebas por las partes en el tiempo oportuno, el juezhará las adjudicaciones entre los distintos propietarios.
La resolución correspondiente, que contendrá la adjudicación y el Reglamento deCopropiedad, una vez ejecutoriada deberá ser protocolizada e inscrita en el
Registro Público.
Hechas las adjudicaciones, los adjudicatarios deberán cobrar o recibir la diferenciade los valores asignados, de manera que cada uno reciba lo correspondiente a suporción.
Los gastos ocasionados con motivo de esta división serán pagados por todos lospropietarios en la proporción que les corresponda, conforme al procedimientoprevisto en el artículo 22, pero cualquiera de los interesados podrá efectuar losgastos para luego exigir su cobro a quien corresponda.
Artículo 9. Para los efectos de los artículos 7 y 8, cuando la unidad inmobiliariatenga un gravamen, se necesitará la aprobación del acreedor para efectuar ladivisión.
Título III
Valores Inmobiliarios
Artículo 10. El valor de cada unidad inmobiliaria se fijará por cualquiera de lossiguientes procedimientos:

Por decisión del Promotor, lo cual queda supeditado al valor catastral de lafinca o fincas y las mejoras declaradas.

Una vez constituida la propiedad horizontal por acuerdo del 66% de latotalidad de las unidades inmobiliarias que la conforman, debidamenterepresentadas por el propietario o persona delegada en la reunión de laAsamblea de Propietarios.

Por decisión judicial o arbitral.

Por avalúo catastral cuando no se haya fijado por alguno de los métodosanteriores.
En los casos de los numerales 1, 2 y 3, el valor estará sujeto al cumplimiento delas regulaciones catastrales vigentes.
En los casos en que se proyecte uno o más penthouses, el valor de cada uno deellos no podrá ser inferior por metro cuadrado al de las demás unidadesinmobiliarias del edificio respectivo.
Artículo 11. Los avalúos ordenados por las leyes tributarias y de valorizacióndeberán hacerse por separado para cada una de las unidades inmobiliarias queexistan en el inmueble a que se refiere la presente Ley e incluirán la parteproporcional de los bienes comunes.
Título IV
Unidades Inmobiliarias y Bienes Anejos
Artículo 12. Cada propietario solo podrá vender a otro propietario de la mismapropiedad horizontal los bienes anejos de su unidad inmobiliaria, a través deescritura pública debidamente inscrita en el Registro Público, que no seannecesarios para su funcionamiento, uso y disfrute. A estos bienes anejos no se lespodrá variar el uso para el cual fueron destinados. Tales ventas y traspasospodrán hacerse sin la aprobación de los demás propietarios y sin requerir laaprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
En caso de traspaso de espacios de estacionamiento de automóviles que en el
Reglamento de Copropiedad hubieran sido asignados como bienes privados oanejos, solo será posible si la unidad inmobiliaria que traspasa el espacio noqueda con menos de la cantidad de estacionamientos que establecen las normasde ordenamiento territorial del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
Para tal fin, el interesado deberá aportar una certificación emitida por el ministerioen la que se constata que cumple con la norma vigente.
Artículo 13. Las unidades inmobiliarias podrán ser modificadas para formar otras,para reducir o aumentar su área, siempre que se cumpla con los siguientesrequisitos:

Que la modificación no afecte la estabilidad, conservación y funcionamientode la propiedad horizontal.

Que la modificación cumpla con las normas de desarrollo urbano.

Que la aprobación de la Asamblea de Propietarios represente no menos del
66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias, debidamenterepresentadas por el propietario o por persona delegada en la reunión de laAsamblea de Propietario.

Que se obtengan los permisos de las autoridades competentes.
Para estas modificaciones físicas será necesaria la protocolización de la reformaal Reglamento de Copropiedad y una declaración que indique la finca a la quehará el cambio y en qué consiste. Esta inscripción la hará el registro Público encada finca, salvo que se trate de fusión o reunión de fincas o división de unaexistente, en cuyo caso se procederá con la respectiva cancelación de lainscripción habida de la finca que deja de existir por haberse fusionado con otra ola anotación de la nueva finca que nace de la división de la existente.
Artículo 14. En las operaciones mercantiles con garantía de bienes sujetos al
Régimen de Propiedad Horizontal, el deudor y el acreedor o fiduciario, según seael caso, podrán convenir que los derechos que esta Ley confiere al propietariopuedan ser ejercidos por estos. Una vez perfeccionado, este convenio debe serinformado con sus detalles por escrito a la administración de la PropiedadHorizontal.
Artículo 15. Una vez incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal, el
propietario inicial o la Asamblea de Propietarios del bien sujeto al Régimen dePropiedad Horizontal estarán obligados a asignar el estacionamiento y los bienesanejos que correspondan a cada unidad inmobiliaria de acuerdo con lo dispuestoen el artículo 41.
Se prohíbe la venta, traspaso, donación, permuta o cualquier acto de disposiciónde los estacionamientos y los bienes anejos en los siguientes supuestos:

Cuando perjudiquen a los propietarios de las unidades inmobiliariasincorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal.

Cuando los propietarios de las unidades inmobiliarias incorporadas al
Régimen de Propiedad Horizontal queden excluidos de los derechos obeneficios de tales bienes.

Cuando queden con menos de la cantidad de estacionamientos queestablecen las normas de ordenamiento territorial del Ministerio de Vivienday Ordenamiento Territorial.
Título V
Bienes Comunes y Privativos
Artículo 16. Son bienes comunes esenciales y del dominio inalienable e indivisibleaquellos que cumplan con un beneficio indispensable para todos los propietariosdel inmueble, los cuales incluyen los siguientes:

En el caso de propiedad horizontal de edificios, el área de terreno en que seencuentra construido el inmueble, salvo en el caso de inmueblesconstruidos sobre terreno de propiedad de una o más personas según loprevisto en el numeral 3 del artículo 3.

Los bienes necesarios para la existencia, seguridad, salubridad,conservación, apariencia y funcionamiento de las unidades inmobiliarias.

Los bienes que permiten a todos y a cada uno de los propietarios el uso ygoce de una unidad inmobiliaria.

Los que expresamente se indiquen como tales en el Reglamento deCopropiedad que no sean contrarios a esta Ley.

Las áreas e instalaciones de servicios centrales, como electricidad, gas,agua, refrigeración, tanques y bombas de agua y demás similares.

Los cimientos, columnas, vigas, losas, azotea y otras partes estructurales,techos, galerías, vestíbulos, escaleras, corredores y vías de entrada ysalida y comunicación y todas las paredes exteriores de las fachadas de lasunidades inmobiliarias.
Artículo 17. Son bienes comunes los siguientes:

Los sótanos, ascensores, incineradores de residuos, buzones, áreas deestacionamiento de visitas, así como los estacionamientos para personascon discapacidad con movilidad reducida, según lo requiera la normativavigente, y si los hubiera, patios y jardines.

Las áreas destinadas al uso o alojamiento de empleados de la PropiedadHorizontal.

Los artefactos, áreas e instalaciones existentes para el beneficio común.

Todas aquellas amenidades que brinden un beneficio común dentro de lapropiedad horizontal.
Artículo 18. Pertenecerán en comunidad únicamente para los propietarios deunidades inmobiliarias de un mismo piso, lo que se destine al uso exclusivo de losocupantes de dicho piso, salvo los bienes comunes esenciales para todos lospropietarios de la propiedad horizontal.
Artículo 19. La Asamblea de Propietarios podrá aprobar por el 51% o más de latotalidad de las unidades inmobiliarias que algunos bienes comunes tengan el
carácter de exclusivos bajo las condiciones que establezcan, para uno o máspropietarios, siempre que no sean indispensables para la existencia, seguridad yconservación del inmueble, en cuyo caso corresponderá a ese propietario o esospropietarios beneficiados con el uso exclusivo de esos bienes comunes los gastosde mantenimiento, reparación y conservación.
Lo anterior podrá adoptarse en el título constitutivo de incorporación al Régimende Propiedad Horizontal o por la aprobación de la Asamblea de Propietarios.
Artículo 20. La Asamblea de Propietarios, en decisión tomada por el 51% o másde la totalidad de las unidades inmobiliarias, podrá aprobar la adquisición de unbien ofrecido por su dueño, para ser utilizado como bien común, para venta oarrendamiento en beneficio de la propiedad horizontal.
Artículo 21. Salvo la obligación de pagar las cuotas de gastos comunes, que sonde carácter real por recaer sobre la unidad inmobiliaria, independientemente dequien sea su propietario, los deberes y derechos de todo propietario sobre losbienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectiva unidadinmobiliaria. En la transferencia, gravamen, secuestro o embargo de una unidadinmobiliaria, se deberán incluir estos derechos y obligaciones y no podránefectuarse estos actos en relación con ellos separadamente de la unidadinmobiliaria a la que se accede.
Artículo 22. El coeficiente de participación sobre los bienes comunes seráproporcional al valor de la unidad inmobiliaria de su dominio y deberá fijarse entérminos de porcentaje del valor total del inmueble.
Las mejoras y menoscabos de cada unidad inmobiliaria no alteran la cuotaatribuida, que solo podrá variarse con la aprobación del 51% o más de los votosde la totalidad de las unidades inmobiliarias, salvo lo dispuesto en el artículo 13.
Artículo 23. Las cuotas de gastos comunes de las unidades inmobiliarias deberánser canceladas mensualmente y generarán recargo siempre que haya vencido laobligación de pago. El pago de estas cuotas recae sobre el inmueble,independientemente de quien sea su propietario.
La Asamblea de Propietarios podrá establecer los parámetros para que la JuntaDirectiva pueda efectuar arreglos de pago, incentivos por su pago adelantado ydemás acciones que favorezcan la recaudación de las cuotas de gastos comunes,siempre que esta mejore la situación económica de la propiedad horizontal,debidamente autorizados por la Asamblea de Propietarios con la aprobación del
51% o más de los votos de la totalidad de las unidades inmobiliarias.
Artículo 24. Los propietarios de unidades inmobiliarias con elementoscompartidos costearán por partes iguales los gastos de mantenimiento yreparación de los elementos de los entrepisos y de las paredes que les seancomunes.
En caso de comprobarse que los daños han sido causados por uno de losafectados, este deberá asumir en un plazo de treinta días calendario los gastos dereparación.
Artículo 25. Cada propietario deberá contribuir con los gastos necesarios para laadministración, conservación, mantenimiento, operación, reparación ymodificación de los bienes comunes, incluyendo la contratación de los seguroscontra incendio, terremotos, incendios causados por terremotos con extensión decubierta sobre todo el edificio y sobre la responsabilidad civil por daños a tercerosen atención a la cuota de gastos comunes definida en el Reglamento deCopropiedad, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes, siempreque no contravengan las disposiciones de esta Ley.
Artículo 26. La cuota de gastos comunes podrá ser fijada en forma distinta si asílo acuerda la Asamblea de Propietarios, mediante el voto afirmativo del 66% de latotalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal queestén al día en sus obligaciones financieras, salvo la excepción establecida en el
artículo 35.
Artículo 27. A partir de la expedición del permiso de ocupación de la unidadinmobiliaria, el promotor y/o propietario inicial deberá sufragar la totalidad de lascuotas de gastos comunes hasta que sea debidamente inscrita en el RegistroPúblico la venta de la unidad inmobiliaria o sea entregada la unidad inmobiliaria,en cuyo caso corresponderá a cada propietario o al promitente comprador, segúnsea el caso, asumirla conforme a la cuota de gastos comunes.
En los proyectos por etapas o fases que ya han sido incorporados al Régimen dePropiedad Horizontal, el promotor y/o propietario inicial elaborará un presupuestoque contemple la totalidad las cuotas de gastos comunes para esa fase ysufragará la totalidad de las cuotas de gastos comunes de las unidadesinmobiliarias que no hayan sido traspasadas y entregadas, que sean incorporadasde cada fase.
En los proyectos por etapas o fases que el propietario inicial no haya incorporadoal Régimen de Propiedad Horizontal, este deberá pagar la cuota parte que lecorresponde por las áreas que son comunes para todo el proyecto, como calles deacceso, garita de seguridad, jardinería y consumo por el servicio eléctrico de lasluminarias de esas áreas comunes. Estas áreas comunes tendrán un presupuestoindependiente del inmueble.
El mantenimiento de aquellas áreas reservadas por el promotor para futurosdesarrollos corresponderá al promotor y/o propietario inicial.
Si por causa imputable al promotor la unidad inmobiliaria no es entregadamaterialmente al nuevo propietario una vez que su escritura pública haya sidoinscrita en el Registro Público, el promotor correrá con las cuotas de gastoscomunes que correspondan a esta unidad inmobiliaria hasta la fecha en que sehaga su entrega material, incluyendo sus llaves e inspección previa del nuevopropietario.
Artículo 28. Cuando alguno de los propietarios incumpla su obligación de pago delas cuotas de gastos comunes en el plazo establecido, se aplicarán las siguientesmedidas:

Se podrá cobrar un recargo de hasta un 20% sobre la cuota de gastoscomunes dejada de pagar, posterior a la fecha establecida en el
Reglamento de Copropiedad para el pago de la cuota de gastos comunes o,en su defecto, el último día del mes.

Se podrá anunciar en un lugar visible del inmueble el número de la unidadinmobiliaria morosa, número de finca y el monto sin especificación del
nombre de su propietario.

Se podrá suspender el uso de las áreas comunes recreativas y los servicioscomunes, como gas, internet, televisión por cable, cuando es común;servicio de portero eléctrico, uso de elevadores, aseo y demás servicioscomunes para cuyo suministro es necesario el aporte de las cuotas degastos comunes. Esta medida será aplicable a partir de los 2 meses o másdel vencimiento de la obligación de pago.
Se exceptúa de este numeral la suspensión del servicio del agua.

Se podrá negar el servicio de vigilancia y seguridad, de correspondencia,servicio de portería, permisos para entrada de materiales o permisos pararemodelaciones o construcciones en la unidad.

Se podrá restringir el uso de entrada por control remoto o facilidadestecnológicas al propietario de la unidad inmobiliaria morosa y a susdependientes. Sin embargo, se deberá permitir el acceso del propietario dela unidad inmobiliaria por medio de la entrada de visitantes.

Se podrá restringir el acceso vehicular de visitas y proveedores noesenciales y/o urgentes. Deberá ser permitido el paso hasta la unidadinmobiliaria morosa de ambulancias, vehículos de emergencia, autoridades,proveedores de medicamentos o de alimentación, cuando se trate depersonas en estado de vulnerabilidad.

Se podrá interponer un proceso ejecutivo, sirviendo de título ejecutivo el
estado de cuenta o los recibos no pagados. Esta medida será aplicable apartir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago.

Se deberá informar por escrito a las instituciones acreedoras de hipotecas ofiduciarias sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dosmeses o mas en el pago de sus cuotas de gastos comunes.
El propietario moroso pagará los gastos en que incurra la propiedad horizontal
para la aplicación de estas acciones y recuperación de dichas expensas,incluyendo los honorarios por servicios profesionales.
Artículo 29. Quien ocupe, a cualquier título, alguna unidad inmobiliaria seráresponsable de los daños y perjuicios causados a los bienes comunes o privativosy a terceros por dolo, culpa o negligencia de sus dependientes y/o invitados, sinperjuicio de la responsabilidad solidaria que recae sobre la unidad inmobiliaria, porla que deberá responder su propietario.
Para determinar el monto económico y origen de los daños, el administradordeberá contar con los servicios profesionales de un perito idóneo en la materia,cuya opinión deberá constar en un acta elaborada con la intervención del
administrador en representación del inmueble, el propietario o los propietariosafectados o quienes estos designen, quienes también podrán contratar losservicios profesionales de un perito idóneo en la materia.
De no ser pagados los daños en treinta días calendario, el monto de los perjuiciosa los bienes comunes se incluirá en el estado de cuenta de la unidad inmobiliariaformando parte de la cuota de gastos comunes. El propietario afectado en susbienes podrá iniciar las acciones legales que estime pertinentes.
Artículo 30. Cada propietario utilizará su unidad inmobiliaria de acuerdo con sudestino previsto en las leyes y en el Reglamento de Copropiedad. El propietario deuna unidad inmobiliaria destinada al uso residencial podrá ejercer en esta el oficioo profesión de la cual deriva sus ingresos, siempre que resida en dicha unidad ysea quien a título personal ejerza el oficio o profesión y no ocasione gastosadicionales a la propiedad horizontal, perturbe la seguridad, la paz o la tranquilidadde los vecinos o viole la ley, su reglamentación o el Reglamento de Copropiedad oReglamento de Uso.
En los casos en que el propietario de la unidad inmobiliaria quiera acogerse a estebeneficio, deberá comunicarlo por escrito a la Junta Directiva para que se autoriceal respecto. En caso de no tener una respuesta en el término dispuesto en el
artículo 2, se entenderá como concedido el beneficio. En caso de que se viole laley, su reglamentación o el Reglamento de Copropiedad o Reglamento de Uso oexistan quejas fundadas de los otros propietarios o se utilice la unidad inmobiliariapara actos contrarios a la moral y las buenas costumbres, se revocará deinmediato la autorización dada.
Artículo 31. Cada propietario utilizará los bienes comunes según su destino y deacuerdo con el Reglamento de Copropiedad y Reglamento de Uso.
Artículo 32. Se prohíbe a los propietarios, residentes y a quienes ocupen lasunidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal a cualquier título losiguiente:

Destinar las unidades inmobiliarias a usos contrarios a la ley, a la moral o alas buenas costumbres o a fines diferentes a los que estuvieran señalados.

Perturbar de cualquier manera la tranquilidad y/o causar molestias quealteren la paz y sosiego, salud y seguridad de los propietarios y/oresidentes.

Introducir, mantener o almacenar en su unidad inmobiliaria o cualquier otraparte de la propiedad horizontal, sustancias húmedas corrosivas,inflamables, infectas, que representen peligro para la estructura, salubridad,seguridad o apariencia de la propiedad horizontal o para la salud de losocupantes o que produzcan malos olores o cualquier clase de molestiaspara los demás propietarios y/o residentes.

Realizar obras nuevas, instalaciones o equipos, como adicionar techos,aleros, antenas u otros objetos, sin el consentimiento del 66% de latotalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedadhorizontal y de las autoridades competentes.
En caso de que se otorgue el consentimiento para tales modificacionescomo adición de techos, aleros, antenas u otros objetos, estos no podránsobresalir de la proyección horizontal de los pisos de las unidadesinmobiliarias.

Hacer obras nuevas y/o mejoras, como excavaciones nuevas, sótanos oampliaciones de las ya existentes y, en general, ejecutar actos que puedanperjudicar o comprometer la solidez, seguridad o salubridad de la propiedadhorizontal.

Modificar o adicionar cualquiera de las fachadas del bien inmueble, sin el
consentimiento del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias queconstituyen o conforman la propiedad horizontal y que estén al día con susobligaciones en concepto de cuotas de gastos comunes, sin el estudio deun arquitecto y la aprobación de las autoridades competentes. En caso dealteraciones a las fachadas sin el cumplimiento de los requisitosestablecidos, el juez de paz o las autoridades competentes obligarán al
propietario o a los propietarios de las unidades inmobiliarias a la reposiciónde los elementos modificados y, en caso de negativa, por un periodo detreinta días calendario, contado a partir de la notificación, impondrá unamulta que variará desde ¼% o su equivalente en decimales 0.25% hasta un1% o su equivalente en decimales 0.01% del valor de la unidad inmobiliariainscrita en el Registro Público, dependiendo de la gravedad de la falta,hasta que se cumpla con lo establecido.
Para que la Asamblea de Propietarios otorgue el permiso a que se refiereeste numeral, será necesario cumplir con los siguientes requisitos:
a. Que un arquitecto idóneo presente un estudio para toda la fachadade la edificación.
b. Que este estudio lo aprueben no menos del 66% de la totalidad delas unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal yque estén al día con sus obligaciones en concepto de cuotas degastos comunes.
Para solicitar la aprobación de los planos ante el municipiorespectivo, deberá contar con la aprobación de la Asamblea dePropietarios.
De tratarse de modificaciones durante los primeros cinco años,contados a partir de la fecha del permiso de ocupación de laedificación, se debe obtener la aprobación escrita del arquitectodiseñador de la obra para cualquier modificación de la fachadaexterior.

Colocar letreros comerciales o profesionales en la unidad inmobiliaria sinprevio consentimiento de la Junta Directiva, excepto en los localesdestinados a comercios u oficinas en la planta baja o entrepisos, donde lospropietarios podrán colocar letreros que no afecten la estética o laseguridad y, a juicio de la Junta Directiva, no causen molestias a los otros
propietarios ni excedan la altura de su correspondiente propiedad y siempreque se señale el lugar donde se instalaron, el diseño de estos y se cuentecon el permiso del municipio.

Contratar personal no idóneo para la reparación, mantenimiento yconservación de instalaciones de electricidad, plomería, gas y cualquier otraque requiera de idoneidad o certificación para ser ejercida.

Ejecutar otros actos que prohíbe el Reglamento de Copropiedad.
La Junta Directiva podrá establecer, mediante resoluciones, prohibicionesadicionales no contempladas en la presente Ley, su reglamentación o en el
Reglamento de Copropiedad de la Propiedad Horizontal, las cuales surtirán efectouna vez sean aprobadas por la Asamblea de Propietarios. Podrán surtir efectoinmediato aquellas que versen sobre temas urgentes, que sean tendientes aprevenir situaciones que pongan en peligro la vida, seguridad, salubridad oestabilidad del inmueble, las que tendrán vigencia hasta ser aprobadas orechazadas en reunión de la Asamblea de Propietarios.
Artículo 33. La infracción a cualquiera de las prohibiciones contenidas en el
artículo anterior dará lugar a las siguientes acciones correctivas, dependiendo dela gravedad del caso:

El administrador podrá realizar un primer llamado de atención, el cual podráser verbal o por escrito, a través de los medios establecidos para fines deconvocatoria, por parte de la administración.

La Junta Directiva podrá imponer las multas que la propiedad horizontal
tenga establecidas por cada falta, de acuerdo con los reglamentosaprobados.
De persistir la infracción a cualquiera de las prohibiciones contenidas en el artículoanterior, la Junta Directiva, el administrador o cualquier propietario, en atención alas competencias establecidas en el artículo 108, tendrá la obligación de denunciarante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y/o el juez de paz y/o laautoridad competente la infracción o las infracciones cometidas por el propietarioy/o ocupante.
En caso de comprobarse la infracción, se ordenará la cesación de los actos ypodrá amonestarse o imponer multa de cincuenta balboas (B/.50.00) a quinientosbalboas (B/.500.00) al infractor, quien responderá por los daños y perjuicios a quehubiera lugar. En caso de reincidencia o incumplimiento de la orden impartida, lamulta será de quinientos balboas (B/.500.00) a mil balboas (B/.1,000.00) al
infractor, quien responderá por los daños y perjuicios a que hubiera lugar.
Artículo 34. Quien ocupe, a cualquier título, alguna unidad inmobiliaria tendrá laobligación de permitir el tránsito y trabajo de personas que deban ingresar en estao en sus bienes anejos para inspeccionar o efectuar arreglos en otra unidadinmobiliaria, en bienes comunes o de terceros.
Para tal fin, el administrador solicitará con tres días calendario de antelación lospermisos respectivos, a menos que se trate de un tema de urgencia notoria dondetendrá que dar el paso expedito. De negarse el permiso, la Junta Directiva o, en sudefecto, el administrador pondrá en conocimiento de esta situación al juez de pazrespectivo o de tumo para obtener la autorización de ingreso a la unidadinmobiliaria.
Artículo 35. La modificación de cuotas de gastos comunes ordinaria o laaprobación de cuotas de gastos comunes extraordinarias en la primeraconvocatoria requerirá de la aprobación de la Asamblea de Propietarios mediantela votación favorable de, por lo menos, el 51% de la totalidad de las unidadesinmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastoscomunes.
De no lograrse el quorum reglamentario en la reunión de la Asamblea dePropietarios en primera convocatoria en donde se modifica la cuota de gastoscomunes ordinaria o la aprobación de una cuota de gastos comunes extraordinaria,el secretario de la Junta Directiva o quien esté ejerciendo esta función levantaráun acta dejando constancia de la situación y cualquier otro hecho relevante quedebe ser conocido por los propietarios ausentes. Los presentes podrán estableceruna nueva fecha para la celebración de una nueva reunión, la cual deberá serconvocada de acuerdo con lo establecido en esta Ley con un mínimo de 10 díascalendario después de la primera, con la misma agenda, horario, forma y lugarpara tratar la modificación de la cuota de gastos comunes ordinaria o la creaciónde una cuota de gastos comunes extraordinaria. En la segunda convocatoriabastará con la aprobación de, como mínimo, el 30% de la totalidad de lasunidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas degastos comunes.
En estos casos le será aplicado lo preceptuado en el numeral 50 del artículo 6 deesta Ley.
Artículo 36. Cuando se trate de mejoras adicionales a las ya existentes al
momento de incorporarse la propiedad al Régimen de Propiedad Horizontal, parasu aprobación se requerirá del voto favorable del 51% de la totalidad de lasunidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas degastos comunes.
En el supuesto de que algún propietario no esté de acuerdo con estascontribuciones o cuotas extraordinarias, por tratarse de bienes que, por sunaturaleza o destinación, pueden no ser utilizados por la unidad inmobiliaria por noser necesarios para la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,seguridad, uso y goce de la propiedad horizontal, o que pueden considerarsesuntuosos, como gas central, plantas eléctricas, piscina, sauna, internet colectivo,gimnasios, mobiliario para parques y similares, su unidad inmobiliaria no estaráobligada a las contribuciones correspondientes. El Ministerio de Vivienda yOrdenamiento Territorial será competente para definir a través de la Dirección de
Propiedad Horizontal mediante informe técnico, si en efecto las construcciones demejoras, según se establece en este artículo, son necesarias o si son suntuosas, ysu decisión será vinculante. En este caso, los propietarios que manifiesten que noestán interesados y no usen o se beneficien con estos tipos de mejorasadicionales o suntuosas no están obligados a las contribuciones correspondientes.De cambiar de decisión, la unidad inmobiliaria tendrá derecho al uso una vezcancele los costos.
Título VI
Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal
Artículo 37. Se faculta al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial paraestablecer las normas de diseño relativas al Régimen de Propiedad Horizontal, asícomo para reglamentar los requisitos y procedimientos de trámite para laincorporación al Régimen de Propiedad Horizontal.
El Registro Público de Panamá tendrá la facultad para reservar, por un plazo dehasta un año prorrogable, el nombre de un proyecto que sea solicitado por el
promotor o por quien lo representa, previo el pago de los derechoscorrespondientes.
Artículo 38. El Régimen de Propiedad Horizontal se constituye en tres fases:
1ª. La aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial,mediante resolución, de que el proyecto a desarrollarse sea apto paraincorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal, para lo cual deberánaportarse los planos previamente aprobados por las autoridadesmunicipales competentes y el Reglamento de Copropiedad del proyecto.
La incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal será irrevocable, conlas excepciones previstas en el artículo 103.
2ª. La protocolización, ante notario, de la resolución emitida por el
Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y del Reglamento deCopropiedad, con expresión del destino del proyecto y sus unidadesinmobiliarias, y se acompañará de una descripción de cada unidad y el
número y fecha del plano respectivo.
3ª. La escritura pública deberá inscribirse en el Registro Público, previocumplimiento de los requisitos legales.
Artículo 39. El título constitutivo mediante el cual se incorpore un inmueble al
Régimen de Propiedad Horizontal contendrá para su inscripción, además de lasexigencias requeridas por el artículo 1759 del Código Civil, lo siguiente:

La descripción del terreno y las mejoras, con expresión de sus áreasrespectivas y materiales de construcción de las paredes, pisos y techo, asícomo la cantidad y la identificación de cada nivel o planta arquitectónicadefiniendo las áreas comunes y privativas en cada una de ellas. Estediseño deberá incluir un espacio seguro dentro del inmueble, dondedeberán mantenerse los documentos relativos a la administración de lapropiedad horizontal y donde lo amerite podrá establecerse la oficina de
administración del inmueble. Las dimensiones y adecuaciones suficientesde este espacio corresponderán a las necesidades y la cantidad deunidades inmobiliarias que conformen el inmueble.

El valor que se da al proyecto desglosando los valores que tiene el terrenoy sus mejoras.

El nombre del proyecto, el cual no podrá ser igual a otro ya inscrito, al quese antepondrán las iniciales P.H. o Propiedad Horizontal, para indicar quese trata de un proyecto bajo este Régimen, o el nombre del proyectodebidamente reservado con anterioridad en el Registro Público.

La determinación de las áreas comunes y privativas del Régimen dePropiedad Horizontal.

La determinación del uso o usos que son permitidos con el detalle de laindependencia de cada uso asignado a las unidades inmobiliarias queconforman el Régimen. Queda entendido que, en caso de que el títuloconstitutivo complete multiusos, deberá ser susceptible de división laoperación de cada uso establecido en el Régimen y así deberá constar enel Reglamento de Copropiedad.

La identificación de la ubicación de cada unidad inmobiliaria con suslinderos, medidas lineales, superficie, valor y coeficiente de participación delos propietarios sobre los bienes comunes y sus derechos.

Los detalles sobre las unidades inmobiliarias en que se divide la finca.

La resolución que aprueba la incorporación al Régimen de PropiedadHorizontal y el Reglamento de Copropiedad.

Cuando se trate de proyectos construidos por etapas, la especificación del
área construida con su correspondiente valor del terreno, mejoras y el restolibre para futura construcción, indicando la superficie que queda y su valor.
10.Cuando se trate de proyectos de conjuntos inmobiliarios, la especificaciónde si se constituirán uno o varios regímenes de propiedad horizontal en lostérminos de esta Ley.
11.Cuando se trate de propiedad horizontal turística, la inclusión de laconstancia de Registro de Turismo, el detalle de la modalidad dealojamiento turístico a desarrollarse y las especificaciones técnicas de dichamodalidad, lo cual debe constar en el Reglamento de Copropiedad.
12.El Régimen de Propiedad constituido sobre las unidades inmobiliarias deuso comercial turístico, debidamente inscrito al Régimen de PropiedadHorizontal y al Registro de Turismo como autoridad rectora, mediante el
cual el propietario de las unidades inmobiliarias a través de contrato destinael bien a alojamiento público turístico en cualquiera de sus modalidades.
13.Cualquier otra circunstancia que interese hacer constar, como los bienesanejos que deben estar plenamente identificados y descritos y que debenformar parte de la unidad inmobiliaria.
Artículo 40. Todas las operaciones sobre inmuebles sujetos al Régimen dePropiedad Horizontal se inscribirán en el Registro Público de Panamá, deconformidad con lo establecido en el Capítulo II, Título II, Libro V del Código Civil,la Ley 3 de 1999 y demás normas emitidas por el Registro Público.
Artículo 41. Cuando se trate de la inscripción de la segregación de una unidadinmobiliaria, será necesario acreditar los linderos, medidas lineales y superficie,así como la identificación de la unidad, ubicación en la planta, su valor ycoeficiente de participación en los bienes comunes. Si le corresponden bienesanejos, estos deberán estar plenamente identificados y descritos. Los bienesajenos no podrán formar fincas separadas de las unidades inmobiliarias, pues sonbienes que siguen la suerte del principal.
Una vez el promotor inscriba la venta de todas las unidades inmobiliarias, deberápagar una cuota parte por los bienes anejos que no hayan sido asignados a unaunidad inmobiliaria y sean reserva del promotor, la que será correspondiente porlas áreas que son comunes para todo el proyecto, como por ejemplo: calles deacceso, garita de seguridad, consumo del servicio eléctrico, limpieza yconservación de esas áreas comunes, esta cuota parte será determinada en el
Reglamento de Copropiedad.
Una vez cumplido el periodo de reserva del promotor, estos pasarán a ser bienescomunes del inmueble.
Artículo 42. Las mejoras consistentes en proyectos destinados al Régimen dePropiedad Horizontal cuyo desarrollo sea por etapas podrán incorporarse amedida que las respectivas unidades inmobiliarias se vayan construyendo si,además de cumplir con las formalidades de los artículos 38 y 39 en cuanto seanaplicables, mediante las siguientes causas:

Que la parte ya construida sea utilizable para su destino.

Que la ocupación parcial del proyecto no represente peligro para personaalguna.

Que las autoridades competentes expidan permiso de ocupación individual.

Que la administración de la propiedad horizontal sea responsabilidad del
promotor y/o propietario inicial hasta que se complete la totalidad, pudiendorequerir el promotor y/o propietario inicial únicamente la participacióncorrespondiente a la cuota de gastos comunes de cada propietario quehaya adquirido su unidad inmobiliaria desde el momento en que adquiera el
título de propiedad. Una vez perfeccionada la venta e inscripción del 51%de las unidades inmobiliarias de la propiedad horizontal (originaria oderivada), los propietarios tendrán derecho a elegir una Junta Directiva quereemplace a los miembros designados por el promotor.
El porcentaje mínimo de avance de la construcción de las mejoras y lainfraestructura requerida para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal
será reglamentado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
Artículo 43. En caso de que se solicite la incorporación al Régimen de PropiedadHorizontal de una edificación cuya construcción data de más de veinte años y queestuviera ocupada por arrendatarios, deberá cumplirse con los siguientesrequisitos:

Presentar un informe técnico que confirme que el edificio o inmueble seencuentra en buenas condiciones de habitabilidad, suministrado por el
interesado y firmado por un profesional idóneo.

Presentar al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial un memorial
firmado y debidamente autenticado ante notario por no menos del 66% delos ocupantes del inmueble, quienes se notifican de la solicitud deincorporación al Régimen de Propiedad Horizontal y el precio ofrecido.

Indemnizar con el equivalente al canon de arrendamiento de un mes porcada año ocupado, hasta un máximo de seis meses, a los arrendatariosque no acepten la compra de la unidad inmobiliaria incorporada al Régimende Propiedad Horizontal de un edificio ocupado por arrendatarios, mediantela aprobación de no menos del 66% de los ocupantes del edificio oinmueble.
Igualmente, cuando se traté de un inmueble de veinte años o menos de construido,se cumplirá con los requisitos descritos, excepto que el porcentaje dearrendatarios u ocupantes será de un 51%.
Esta medida se aplicará de acuerdo con lo establecido en la normativa vigente enmateria de arrendamiento.
Artículo 44. El promotor o propietario pagará al Ministerio de Vivienda yOrdenamiento Territorial una suma equivalente a dos décimos (0.2) del 1% del
valor de construcción declarado para los efectos del impuesto municipal deconstrucción, en concepto de tramitación de solicitud que presenten paraincorporar al Régimen de Propiedad Horizontal, lo que deberá pagarse también enlos casos de reforma del Reglamento de Copropiedad, que implique aumento enlos valores ya establecidos por la diferencia de dicho aumento. El producto que serecaude por este concepto será asignado de la siguiente manera:

El 50% ingresará al Fondo de Asistencia Habitacional del Ministerio deVivienda y Ordenamiento Territorial.

El 50 % restante se asignará para contribuir con los gastos defuncionamiento de la Dirección de Propiedad Horizontal del Viceministeriode Ordenamiento Territorial.
Los edificios que el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial califique deinterés social están exentos de este pago.
Artículo 45. En los casos de proyectos de lotificación, parcelación o urbanizacióncon lotes servidos, cuyas mejoras serán edificadas posteriormente por cadaadquirente, el pago por los derechos de tramitación de estas solicitudes se hará endos fases:
1ª. El promotor, al presentar la solicitud de incorporación del proyecto al
Régimen de Propiedad Horizontal, deberá pagar en el Ministerio deVivienda y Ordenamiento Territorial la suma equivalente a dos décimos (0.2)del 1% del valor de la infraestructura declarada, para los efectos del
impuesto municipal de construcción. La inscripción del proyecto en el
Registro Público contendrá una marginal para cada lote servido pendientedel pago en el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial de lasmejoras a construirse.
2ª. El adquirente de cada lote servido, una vez realice las mejorasrespectivas, deberá, previamente a la declaración de las mejoras en el
Registro Público, pagar ante el Ministerio de Vivienda y OrdenamientoTerritorial lo preceptuado en el artículo 44, para lo cual el ministerio leextenderá una certificación que permitirá el levantamiento de la respectivamarginal y la correspondiente inscripción en el Registro Público.
La colocación o levantamiento de la nota marginal causará el pago de losderechos que correspondan al Registro Público de Panamá.
Título VII
Administración de la Propiedad Horizontal
Capítulo I
Fondo para Imprevistos
Artículo 46. Se crea obligatoriamente el Fondo para Imprevistos para atender yfinanciar las obligaciones, obras o expensas que se presenten de forma imprevistano contempladas en el presupuesto vigente de la propiedad horizontal y queafecten directamente la situación financiera y el buen funcionamiento del inmueble.Este fondo no podrá ser usado para aquellos gastos previsibles y que formenparte del mantenimiento usual y/o normal de la propiedad horizontal.
Artículo 47. El Fondo para imprevistos corresponde como mínimo al 1% de latotalidad de los ingresos y las cuotas de gastos comunes anuales recaudadas, el
cual deberá incluirse obligatoriamente como parte del presupuesto que seaprobará en reunión ordinaria anual de la Asamblea de Propietarios. Solo se podrácautelar el Fondo para imprevistos y/o hasta el 20% de la totalidad de lorecaudado mensualmente por la propiedad horizontal hasta el monto liquidodecretado por la instancia judicial.
Artículo 48. De requerir el uso del Fondo para Imprevistos, la Junta Directivadeberá justificar su necesidad y monto a utilizar ante la Asamblea de Propietarios,la cual decidirá mediante el voto favorable de, por lo menos, el 51% de la totalidadde las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal.
Capítulo II
Reglamento de Copropiedad
Artículo 49. El Reglamento de Copropiedad deberá contener, como mínimo, sinperjuicio de otras disposiciones que los propietarios juzguen necesarias para el
mejor funcionamiento del Régimen, lo siguiente:

El nombre con el cual se denominará la propiedad horizontal.

La determinación del uso o usos a que se destinará la propiedad horizontal.En el caso de multiuso, deberán definirse las áreas o los pisos y los bienescomunes que conformen cada componente, de acuerdo con el uso quecorresponda. En el caso de edificaciones, cada uso deberá estarenmarcado dentro de las normas de zonificación vigentes que al efectohaya establecido el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

La prohibición o no de llevar o tener animales de conformidad con lodispuesto por el Ministerio de Salud o las autoridades locales; no obstante,se podrá determinar el tipo, la forma, las modalidades, los cuidados y lasresponsabilidades que debe asumir el propietario para mantener mascotas.

La forma de convocatoria y periodicidad de las sesiones de la Asamblea dePropietarios.

La cantidad de propietarios necesarios para celebrar reuniones ordinarias yextraordinarias de la Asamblea de Propietarios de acuerdo con la presenteLey.

La cantidad de propietarios para adoptar resoluciones y acuerdos válidos,cuando se trata de casos en que la ley no exija un determinado porcentaje.

El mes en el cual se deberá efectuar la reunión anual ordinaria de laAsamblea de Propietarios.

Las facultades, obligaciones y funciones de la Junta Directiva y susdignatarios.

El mecanismo de designación del administrador, facultades, obligaciones yperiodo de duración.
10.El señalamiento de la fecha en que el administrador debe rendir informe desu gestión.
11.La obligatoriedad de la Junta Directiva de presentar un presupuesto anual
de ingresos y egresos, así como el informe detallado de los depósitos yretiros del Fondo para Imprevistos, ante la Asamblea de Propietarios.
12.La tabla de valores y porcentajes, contentiva del valor de cada unidadinmobiliaria, que incluye el valor del terreno y mejoras, así como el
coeficiente de participación de estas sobre los bienes comunes.
13.La obligación del secretario de llevar un libro o registro de actas de lassesiones de la Asamblea de Propietarios y un libro o registro de lassesiones de la Junta Directiva.
14.La obligación del tesorero, de llevar un libro o registro de ingresos yegresos y presentar anualmente un informe auditado, cuando existan másde veinte unidades inmobiliarias.
15.La descripción de las reservas que haga el promotor, siempre que estas norecaigan sobre bienes comunes esenciales para la existencia, estabilidad yfuncionamiento de la propiedad horizontal, que tendrán un periodo devigencia máximo de diez años, siendo nula cualquier estipulación encontrario, de conformidad con lo establecido en esta Ley y lareglamentación que sobre esta materia dicte el Ministerio de Vivienda yOrdenamiento Territorial.
16.El plan de manejo y disposición de los desechos para su reciclaje, de serposible, velando siempre por la protección al medio ambiente en el área.
Artículo 50. Para modificar el Reglamento de Copropiedad se requiere unacuerdo tomado en Asamblea de Propietarios por el voto del 66% de la totalidadde las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y que, a suvez, representen no menos del 75% del valor de la propiedad horizontal, comoaparece en la tabla de valores y porcentajes del Reglamento de Copropiedad. Enel caso de que un solo propietario represente el 50% o más de ese valor, requeriráel porcentaje extra que le permita totalizar el 75 % del valor de la propiedadhorizontal para que el acuerdo sea válido. Estas reformas requieren ser aprobadaspor el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y deberán elevarse aescritura pública e inscribirse en el Registro Público para que surtan efecto contraterceros, salvo las siguientes excepciones:

El cambio de coeficiente de participación, el cual requerirá la aprobación deno menos del 75% de la totalidad de las unidades inmobiliarias y que, a suvez, representen el 75% del coeficiente de participación y que seencuentren al día en sus obligaciones financieras con la propiedadhorizontal.

El otorgamiento de derecho a bienes de uso exclusivo a uno o máspropietarios, para lo que es necesario el voto favorable de no menos del
51% o más de las unidades inmobiliarias.

La Junta Directiva tendrá la competencia para la fijación de alteración del
porcentaje de participación, en casos de segregación o fusión de unidadesinmobiliarias que no alteren las cuotas restantes de las demás unidadesinmobiliarias.
Artículo 51. En la reunión de la Asamblea de Propietarios, cada unidadinmobiliaria inscrita en el Registro Público tendrá derecho a voto, el cual loejercerá su propietario; no obstante, están inhabilitados para ejercer este derecholas unidades inmobiliarias que al momento de la votación no se encuentren al díaen el pago de las cuotas de gastos comunes, pudiendo su propietario solo ejercerel derecho a voz.
Lo que no estuviera previsto en la ley, su reglamentación, el Reglamento deCopropiedad o no tuviera una votación salificada, se decidirá conforme lo apruebela reunión de la Asamblea de Propietarios, debidamente constituida por mayoríade votos de los presentes. Esta decisión será obligatoria siempre que no seacontraria.
Capítulo III
Promotor
Artículo 52. El promotor y/o propietario inicial será responsable de cumplir lasdisposiciones referentes a la operación, conservación y funcionamiento del
proyecto, además de las siguientes obligaciones mínimas:

Velar por la entrega de las unidades inmobiliarias dentro de los plazosestipulados en el contrato de promesa de compraventa o contrato decompraventa.

Cumplir con las disposiciones pactadas en el Contrato de Promesa deCompraventa o Contrato de Compraventa. así como el material depromoción.

Desarrollar el proyecto de acuerdo con el diseño aprobado por lasautoridades competentes.

Elaborar, en los proyectos por etapas o fases que ya han sido incorporadosal Régimen de Propiedad Horizontal, un presupuesto que contemple latotalidad de las cuotas de los gastos comunes para esa fase, y sufragar latotalidad de las cuotas de gastos comunes de las unidades inmobiliariasque no hayan sido traspasadas y entregadas, que sean incorporadas decada fase que tengan su permiso de ocupación correspondiente.

Pagar la cuota parte que le corresponde por las áreas que son comunespara todo el proyecto, como calles de acceso, garita de seguridad,jardinería, consumo de luz de los postes de servicio eléctrico de esas áreascomunes, en los proyectos por etapas o fases que el propietario inicial nohaya incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal. Estas áreascomunes tendrán un presupuesto independiente del inmueble.

Cubrir el mantenimiento de aquellas áreas reservadas por el promotor parafuturos desarrollos. corresponderá al promotor y/o propietario inicial.

Traspasar en buen estado a la propiedad horizontal aquellas áreas o bienesque hayan sido objeto de reserva y que, al momento del vencimiento del
periodo de los diez años, estos no hayan sido ejecutados.

Entregar el reglamento de copropiedad al futuro comprador o propietario.

Mantener vigente la sociedad promotora del inmueble luego de lainscripción del reglamento de copropiedad y no podrá disolverse hasta queno venza la garantía que trata el artículo 1343 del Código Civil. Estassociedades promotoras necesariamente deben tener su domicilio en laRepública de Panamá el cual debe constar en los contratos de promesa decompraventa y el reglamento de copropiedad.
Artículo 53. El promotor deberá entregar a la Junta Directiva transitoria, que esdesignada por este, los bienes y áreas comunes de la propiedad horizontal, la cual
los custodiará como buen padre de familia y rendirá informes de ingresos yegresos mensuales, de acuerdo con lo establecido en esta Ley, ante la Asambleade Propietarios hasta que se dé la entrega formal a la primera Junta Directivacompuesta por los propietarios de la propiedad horizontal.
Artículo 54. El promotor debe entregar a la Junta Directiva transitoria y esta, a suvez, a la Junta Directiva electa por los propietarios, como mínimo, los siguientesdocumentos:

Copia completa física y/o digital de los planos aprobados del proyecto.

Original físico y copia digital de la escritura pública de inscripción de lapropiedad horizontal y sus modificaciones, si las hubiere.

Original físico y copia digital del Reglamento de Uso.

Copia de las actas de entrega de las unidades inmobiliarias que conformanla propiedad horizontal.

Copia del permiso o de los permisos de construcción y de ocupación queexistieran del inmueble o de cada una de las unidades inmobiliarias, segúnsea el caso.

Pólizas de seguros emitidas a favor de la propiedad horizontal.

Plano demostrativo de distribución de estacionamientos.

Facturas de compra, manuales y certificados de garantía sobre los equipos,sistemas y mobiliario de las áreas comunes de la propiedad horizontal, asícomo cualquier otra certificación referente a la solidez, salubridad,seguridad, mantenimiento y conservación de la propiedad horizontal.

Registros y actas originales de las reuniones de Asamblea de Propietarios yde Junta Directiva.
Artículo 55. El promotor tendrá, como mínimo, los siguientes derechos:

Establecer reservas sobre bienes comunes no esenciales que favorezcan el
desarrollo y ejecución de su proyecto.

Establecer el nombre de la propiedad horizontal, así como la cantidad deunidades inmobiliarias en que se divide su proyecto, el valor asignado aestas y el coeficiente de participación.

Definir y establecer los usos o destinos de la propiedad horizontal, así comosus áreas en atención a las normas de desarrollo urbano.

Elaborar el Reglamento de Copropiedad de conformidad con la presenteLey y presentar el título constitutivo en el Registro Público para suinscripción.

Designar la primera Junta Directiva transitoria y el primer administrador dela propiedad horizontal.

Celebrar los contratos de promesa de compraventa y compraventa.

Presentar documentación para trámites referentes al Régimen dePropiedad Horizontal ante el Ministerio de Vivienda y OrdenamientoTerritorial.

En proyectos por fase, se le garantizará el acceso a promover y desarrollarlas futuras etapas del proyecto.

Cualquier otro que le otorgue la presente Ley y su reglamentación.
Capítulo IV
Propietarios
Artículo 56. Los propietarios serán responsables en lo referente a la participación,conservación y mantenimiento de la propiedad horizontal, teniendo, como mínimo,las siguientes obligaciones:

Asistir de manera obligatoria a las reuniones de la Asamblea dePropietarios. De no hacerlo, se impondrá una multa de un mínimo del 20%de la cuota de gastos comunes. La Asamblea de Propietarios podráaumentar este porcentaje. Igualmente, todo propietario de una unidadinmobiliaria debe acreditar su condición como tal.

Pagar las cuotas de gastos comunes ordinarias o extraordinarias en lasfechas o plazos establecidos.

Informar, tan pronto tenga conocimiento, al administrador o a la JuntaDirectiva cualquier irregularidad con relación a la seguridad, salubridad,conservación y mantenimiento de los bienes comunes.

Utilizar las áreas comunes y privativas de la propiedad horizontal según sudestino y de acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Copropiedady Reglamento de Uso.

Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de esta Ley, las normas del
Reglamento de Copropiedad, por parte de sus visitas, proveedores,dependientes y/o de las personas a quienes diera en arrendamiento o acualquier título cediera el uso de su unidad inmobiliaria.

Mantener en buen estado su unidad inmobiliaria y los elementos que laconforman.

Responder por daños causados a las áreas comunes, a otros propietarios oa terceros afectados. Para ello, podrá mantener vigente en todo momento ya sus expensas, una póliza de seguro multi-riesgos sobre su unidadinmobiliaria, con extensión de daños a terceros y a los bienes comunes yequipos. Copia de esta póliza podrá ser entregada en cada renovación a laadministración de la propiedad horizontal.

Permitir el acceso a las autoridades competentes en compañía del
administrador en casos que la ley lo ordene.

Utilizar solo personal idóneo para las reparaciones y modificaciones a lasunidades inmobiliarias.
10.Dirigirse con respeto hacia los demás propietarios y/o residentes, personal
de la administración y demás personas relacionadas con el funcionamientode la propiedad horizontal, absteniéndose de proferir ofensas que afectensu dignidad.
11.Respetar y conservar la uniformidad del inmueble.
12.Informar a la Junta Directiva y/o al administrador sobre los trabajos arealizar en la unidad inmobiliaria.
13.Informar y entregar a la Junta Directiva y/o al administrador por razones deseguridad copia de cédula y/o pasaporte de persona o personas a quienesdiera en arrendamiento o a cualquier título cediera el uso de su unidadinmobiliaria. La información suministrada deberá ser manejada bajo el
principio de confiabilidad que establece esta Ley.
14.Cumplir a requerimiento de la Junta Directiva y/o del administrador con lasnormas de salubridad dictadas por las autoridades nacionales y locales.
15.Cada propietario tiene la obligación de Efectuar y pagar las reparaciones desu unidad inmobiliaria que afecten a otra unidad inmobiliaria o áreascomunes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 29. de la presente ley.
Artículo 57. El propietario tendrá, como mínimo, los siguientes derechos:

Recibir información relativa a la propiedad horizontal por parte de la JuntaDirectiva y/o del administrador en los plazos establecidos en la presenteLey y cuando sea necesario.

Presentar peticiones ante la Junta. Directiva o ante el administrador, yrecibir una pronta respuesta y/o solución sobre esta.

Al uso, goce y disfrute de las áreas comunes y privativas, sin máslimitaciones que las establecidas en esta Ley, su reglamentación, el
Reglamento de Copropiedad y Reglamento de Uso.

Recibir una copia física y/o digital por parte de la Junta Directiva y/o el
administrador del Reglamento de Copropiedad y del Reglamento de Uso.En el caso de requerir copias adicionales, serán a costas del propietario.

Participar con voz dentro de las reuniones de la Asamblea de Propietarios yejercer su derecho a voto siempre que se encuentre habilitado para ello.

Recibir copia de las actas de Asamblea de Propietarios y certificaciones deactas de Junta Directiva por temas relacionados con su unidad inmobiliariao las áreas comunes del inmueble, cuando así lo solicite.

Recibir las certificaciones de paz y salvo en un plazo no mayor de tres díascalendario, cuando así lo solicite.

Recibir un trato digno y respetuoso por parte de los demás propietarios y/oresidentes, personal de la administración y demás personas relacionadascon el funcionamiento de la propiedad horizontal.

Formar parte de la Junta Directiva o de algún comité de apoyo de lapropiedad horizontal.
10.Recibir trato confidencial en los asuntos que se refieran a su vida privada ointimidad. La administración deberá asegurar que el manejo de lasherramientas tecnológicas de seguridad, las imágenes e informaciónobtenidas a través de estos medios, deban ser entregadas solo porrequerimiento de las autoridades competentes o del propietario afectado,por actos de dolo, culpa o negligencia cometidos en contra de la ley y/o el
Reglamento de Copropiedad o uso del bien inmueble.
11.Cualquier otro que le otorgue la presente Ley y su reglamentación.
Capítulo V
Asamblea de Propietarios
Artículo 58. La Asamblea de Propietarios es el máximo organismo dentro del
Régimen de Propiedad Horizontal y estará formada por la totalidad de lospropietarios que conforman la propiedad horizontal. La Asamblea de Propietariosobtendrá su personería jurídica al inscribirse el Reglamento de Copropiedad en el
Registro Público bajo el nombre de Asamblea de Propietarios de la PropiedadHorizontal seguido nombre del inmueble, también podrá utilizar como nombreabreviado las siglas P.H., seguidas del nombre, del inmueble. Su finalidad es velarpor el mantenimiento, conservación, salubridad, seguridad y la buenaadministración de los bienes comunes de la propiedad horizontal, sin ánimo delucro.
Artículo 59. El representante legal de la Asamblea de Propietarios será el
presidente y, como tal, representará a la Asamblea en toda clase de procesos yactos relativos al inmueble o a su administración y no será responsable de losactos ejecutados, siempre que sean ejercidos en cumplimiento de la ley o deacuerdo con el mandato de la Asamblea.
A falta del presidente, la representación legal la tendrá otro miembro de la JuntaDirectiva de acuerdo con el orden de prelación establecido en la presente Ley y, afalta de todos ellos, el propietario que designe la Asamblea de Propietarios. Estadesignación deberá ser inscrita en el Registro Público.
Artículo 60. La administración, mantenimiento y conservación de los bienescomunes de la propiedad horizontal corresponderá a la Asamblea de Propietariosy será ejecutada de manera coordinada por la Junta Directiva y el administrador.
Artículo 61. La Asamblea de Propietarios se reunirá en sesión ordinariaobligatoriamente, por lo menos, una vez al año, la que deberá ser convocada poralgún miembro de la Junta Directiva, en el mes señalado en el Reglamento deCopropiedad. De no existir la indicación del mes en que se deba convocar, estadeberá ser celebrada a los trescientos sesenta y cinco días calendario después decelebrada la última reunión de Asamblea ordinaria.
Artículo 62. La convocatoria a Asamblea ordinaria se hará con no menos de diezni más de veinte días calendario previo a la celebración de la reunión, la cual secomunicará a través de documento escrito a la unidad inmobiliaria y/o porcualquier medio tecnológico que haya indicado cada propietario. Cuando se tratede la Asamblea ordinaria anual obligatoria, debe adjuntarse a esta convocatoria el
proyecto de presupuesto y el informe de ingresos y egresos elaborado por el
administrador, refrendado por un contador público autorizado, el informe degestión por parte de la Junta Directiva, el estado financiero auditado del periodoanterior, si así fuera previamente requerido por la Asamblea de Propietarios. Seexceptúa el aporte de los anteriores documentos, cuando la convocatoria areunión de Asamblea de Propietarios sea realizada por no menos del 20% de latotalidad de los propietarios que se encuentren al día en los pagos de las cuotasde gastos comunes.
Artículo 63. La reunión ordinaria de la Asamblea de Propietarios podrá serConvocada por derecho propio por el 20% de la totalidad de los propietarios de lasunidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas degastos comunes, si han transcurrido dos meses calendario desde la fecha en quela Junta Directiva debió convocar y esta no la haya convocado. En este caso, sedeberá cumplir con las formalidades de convocatoria señaladas en el artículoanterior. En las reuniones convocadas por derecho propio, presidirán la reunión el
presidente y secretario ad hoc que escoja la Asamblea de Propietarios en esasesión, quienes serán los que suscribirán el acta, aun cuando se encuentrenpresentes en la reunión los titulares del cargo.
Artículo 64. La Asamblea de Propietarios se podrá reunir de forma extraordinariacuando las necesidades sean imprevistas o de urgencia y cuando lo requiera el
inmueble. La convocatoria la hará la Junta Directiva, el administrador o, por lomenos, el 20% de la totalidad de los propietarios de las unidades inmobiliarias quese encuentren al día en los pagos de cuota de gastos comunes por derecho propio,
cuando no fuera convocada por las autoridades encargadas en un término nomayor de cuarenta y ocho horas de ocurrido el imprevisto o urgencia.
Artículo 65. La convocatoria extraordinaria de la Asamblea de Propietarios serealizará con no menos de tres días ni más de cinco días calendario la celebraciónde la reunión.
En caso de que la Asamblea extraordinaria sea convocada por derecho propio de,por lo menos, el 20% de la totalidad de los propietarios de las unidadesinmobiliarias que se encuentren al día en los pagos de cuota de gastos comunes,presidirán la reunión el presidente y secretario ad hoc que escoja la Asamblea dePropietarios en esa sesión, quienes serán los que firmarán el acta, aun cuandoasistan los titulares del cargo.
Artículo 66. Las convocatorias a las reuniones de Asamblea ordinaria oextraordinaria deben contener, como mínimo, los siguientes requisitos:

Fecha en que se realiza la convocatoria.

Clase de reunión.

Fecha y hora en que se celebrará.

Lugar y/o medio tecnológico en que se celebrará.

Agenda de los temas o el tema a tratar.

Nombre y cargo de la persona que convoca.
En caso de que se trate de convocatorias por derecho propio, estas deberán estarfirmadas por los propietarios que convocan junto con los datos de inscripción desu unidad inmobiliaria.
Artículo 67. La reunión de la Asamblea de Propietarios se considera legalmenteconstituida con el quorum de más de la mitad de los propietarios de manerapresencial o medios tecnológicos o mixtos, independientemente del número deunidades inmobiliarias que pertenezcan a cada uno de ellos. La reunión de laAsamblea de Propietarios se podrá celebrar de manera presencial, por mediotecnológico o mixto que cuente con audio y video validable. El propietario debeparticipar con el requisito mínimo de uso de audio.
Si transcurrida una hora a la fijada en la convocatoria no hubiera el quorumrequerido, el secretario de la reunión levantará un acta en que conste tal
circunstancia, así como el número, nombre de los asistentes y cantidad depropietarios habilitados para votar.
Cumplida esta formalidad, la Asamblea de Propietarios podrá sesionar con unquorum equivalente al 20% de la totalidad de los propietarios del inmueble. Este20% podrá deliberar y adoptar decisiones válidas mediante el voto favorable de lamayoría de los presentes que estén al día en el pago de las cuotas de gastoscomunes, siempre que esta Ley no exija un porcentaje distinto para logrardecisiones válidas. Los asistentes podrán escoger una nueva fecha para lasegunda convocatoria.
Cuando se celebre una reunión de la Asamblea de Propietarios en segundaconvocatoria, el quorum lo constituirán los propietarios que asistan, ya sea demanera presencial, representados o por medios tecnológicos, y sus decisionesserán válidas con la aprobación por mayoría simple de aquellas unidadesinmobiliarias que se encuentren al día con el pago de las cuotas de gastoscomunes y demás obligaciones económicas con la propiedad horizontal.
Artículo 68. En todas las reuniones de la Asamblea de Propietarios, lospropietarios podrán hacerse representar por un mandatario, que nonecesariamente deberá ser propietario.
Cuando una unidad inmobiliaria pertenezca a varias personas, los interesadosdeberán designar a una sola para que los represente en las reuniones de laAsamblea de Propietarios, así como para efectos de notificaciones y para todoslos actos relativos a la propiedad horizontal.
Así mismo, toda persona jurídica propietaria de unidades inmobiliarias estarárepresentada en dichas reuniones por una sola persona natural, la cual será sumandatario, sin necesidad de requerirse que sea el representante legal de lasociedad.
El poder o la autorización podrán ser otorgado mediante un documento físico,público, privado o de forma electrónica, y deberá contener, como mínimo, losdatos del propietario, nombre del apoderado e identificación de la unidadinmobiliaria por número de finca y número de unidad inmobiliaria, además podráindicar las facultades conferidas. La designación para la reunión de la Asambleade Propietarios deberá hacerse, preferiblemente, con no menos de 24 horasprevias a la reunión; sin embargo, se aceptarán los poderes o autorizacioneshasta el momento de verificar el quorum. El poder o la autorización, de serotorgado de forma privada, no requerirá formalidad alguna.
Para efectos de este artículo, se entiende que el derecho a voto corresponde a lasunidades inmobiliarias que representen.
El administrador por sus funciones propias no podrá representar a ningúnpropietario.
Cualquier disposición sobre las reuniones que se celebren por mediostecnológicos será reglamentada por el Ministerio de Vivienda y OrdenamientoTerritorial a través de una resolución ministerial.
Artículo 69. La Asamblea de Propietarios será presidida por el presidente, a faltade este, por el vicepresidente, a falta de este, por el secretario, a falta de este, porel tesorero, a falta de este, por el vocal y, a falta de estos o en los casos deconvocatoria por derecho propio, por el propietario que escoja la Asamblea dePropietarios. De igual forma, en caso de ausencia del secretario, la Asamblea de
Propietarios nombrará a un secretario ad hoc que podrá ser el administrador ocualquiera de los propietarios presentes.
Quien presida la reunión de la Asamblea de Propietarios al momento de sucelebración deberá estar a paz y salvo en las cuotas de gastos comunes yobligaciones económicas con la propiedad horizontal.
Artículo 70. Las decisiones de la Asamblea de Propietarios para que surtan efectolegal y sean de obligatorio cumplimiento deberán ser aprobadas de acuerdo conlos porcentajes establecidos en la presente Ley.
Artículo 71. Las decisiones de la Asamblea de Propietarios se harán constar enun acta que expresará, como mínimo lo siguiente:

Número del acta y clase de reunión.

Nombre de la propiedad horizontal.

Lugar y/o medio tecnológico, fecha y hora, que deberán coincidir con losseñalados en el aviso de convocatoria, y la transcripción dé de convocatoriacon el cargo, el nombre o los nombres de quien o quienes convocaron deconformidad con los requisitos establecidos en la presente Ley.

Lista de propietarios apoderados que asistirán personalmente y/o porcualquier medio tecnológico validable en la que se especifique el número dela unidad inmobiliaria, el número de finca y, cuando se trate de decisionespor las cuales se reforme el Reglamento de Copropiedad, se indique el
coeficiente de participación.

Quorum de la reunión teniendo en cuenta el número de propietarios queasistieron de manera presencial y/o por medio tecnológico, de unidadesinmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y el número deunidades inmobiliarias habilitadas para votar.

Quiénes fungieron como presidente y secretario en la reunión de laAsamblea de Propietarios y la forma como se eligieron, en el caso de queno sean titulares del cargo.

Asuntos tratados.

Propuestas presentadas, con indicación de si fueron aprobadas o negadasy la forma y cantidad de votos.

Fecha y hora de inicio y de terminación o de suspensión y de reinicio, si sellegara a presentar.
10.Firmas de quienes actuaron como presidente y secretario de la Asambleade Propietarios.
La administración deberá comunicar a través de documento escrito a la unidadinmobiliaria o por cualquier medio tecnológico, dirigido a la dirección electrónica odato digital que haya indicado cada propietario, un resumen de las decisionesadoptadas, en un plazo no mayor de tres días calendario, contado desde la fechade la reunión.
El acta deberá ser emitida en un plazo no mayor de diez días calendario, contadodesde la fecha de la reunión, y será entregada por el secretario o el administradora los propietarios cuando la soliciten.
En el caso de la reunión de la Asamblea de Propietarios que se celebre a travésde medio tecnológico, el secretario de la Junta Directiva deberá guardar un archivodigital como prueba inequívoca de esta.
Artículo 72. El acta de la Asamblea de Propietarios en la cual se elija la JuntaDirectiva o el administrador deberá presentarse para su inscripción en el RegistroPúblico, en forma íntegra o por extracto, siempre que se cumpla con los requisitosestablecidos, permitiéndose omitir de esta, todos los asuntos tratados que no seanmateria de inscripción.
Cuando los miembros de la Junta Directiva electos o el administrador contratadosean personas naturales, al momento de su incepción deberá incluirse su númerode cédula de identidad personal, y si fuera una persona jurídica, sus datos deinscripción en el Registro Público.

Capítulo VI
Junta Directiva
Artículo 73. Para los efectos de la Asamblea de-Propietarios y de administracióndel bien sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, se elegirá una Junta Directivaque constará, como mínimo, de tres miembros distintos, los cuales ocuparán loscargos de presidente, secretario y tesorero, o la Asamblea podrá decidir unnúmero mayor impar de miembros, según y conforme a la cantidad de unidadesinmobiliarias, en otros cargos, como vicepresidente, vocal y otros que lasnecesidades requieran. Estos miembros tendrán las facultades que le confierenesta Ley, su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad y la propia Asambleade Propietarios.
No obstante, lo anterior, podrá designarse una Junta Directiva con un número dedos miembros, siempre que el inmueble sujeto al Régimen de PropiedadHorizontal esté constituido solamente por dos unidades inmobiliarias.
Los miembros de la Junta Directiva deberán abstenerse de tomar decisiones sobretemas que involucren directamente a su unidad inmobiliaria o representen conflictode intereses entre su función como directivo y propietario.
Ningún miembro de la Junta Directiva podrá ocupar de forma directa o indirecta el
cargo de administrador de la propiedad horizontal, excepto en aquellos bienesinmuebles que consten de veinte o menos unidades inmobiliarias.
Artículo 74. Los miembros de la Junta Directiva de que trata el artículo anteriorserán de libre nombramiento y remoción por parte de la Asamblea de Propietarios,mediante el voto favorable de, por lo menos, el 51% de la totalidad de las
unidades inmobiliarias que se encuentren al día en pago de las cuotas de gastoscomunes con independencia del total de unidades que conforman el bien inmueble.En el caso de existir más de un propietario postulado para un mismo cargo de laJunta Directiva, será escogido el propietario que reciba el voto favorable de lamayoría simple de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pagode las cuotas de gastos comunes con independencia del total de unidades queconforman el bien inmueble.
La designación inicial para tales cargos se hará en el mismo acto en el que seapruebe el Reglamento de Copropiedad.
La designación inicial realizada por el promotor de los miembros de la JuntaDirectiva deberá ser renovada por los propietarios al momento en que se dé el
traspaso del 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman el
bien inmueble con independencia de que el proyecto sea realizado por etapas ofases.
Artículo 75. Solo podrán ser miembros de la Junta Directiva las personas que:

Sean propietarias de una o más unidades inmobiliarias.

Preferiblemente, residan en la propiedad horizontal, en aquellos casos enque el bien inmueble sea de uso residencial o mixto.

Estén al día en el pago de las cuotas de gastos comunes al momento de laelección y durante todo el periodo como miembro de la Junta Directiva.

No estén inhabilitadas administrativa o judicialmente para ser miembro de laJunta Directiva.

Sean elegidas por la Asamblea de propietarios de acuerdo con lo dispuestoen el artículo anterior.
En caso de unidades inmobiliarias en copropiedad, se designará a un solorepresentante para ser miembro de la Junta Directiva.
Cuando la electa sea una persona jurídica, se hará representar por una personanatural.
Artículo 76. Los directores electos por la Asamblea de Propietarios podrán recibirlos beneficios que esta decida otorgar por el desempeño de sus cargos enatención a la administración de la propiedad horizontal. Estos beneficios estaránsujetos principalmente a la asistencia, colaboración activa en sus funciones comoJunta Directiva y demás términos que establezca la Asamblea de Propietarios,aprobados mediante el voto favorable del 51% de la totalidad de las unidadesinmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastoscomunes.
Artículo 77. El miembro de la Junta Directiva que decida renunciar a su cargoantes de finalizar su periodo deberá presentar su renuncia por escrito ante los
demás miembros de la Junta Directiva; de no cumplir con este procedimiento,podrá ser sancionado.
Las vacantes que ocurran en la Junta Directiva por cualquier motivo seráncubiertas por el resto de los directores en ejercicio, siempre que estos constituyanquorum. Estas vacantes y cambios de designación de dignatarios dentro del
periodo de una Junta Directiva vigente deberán ser debidamente inscritos en el
Registro Público. De no poder constituir quorum, cualquiera de los directores enejercicio deberá convocar a reunión extraordinaria de la Asamblea de Propietariosa efecto de cubrir dichas vacantes.
Artículo 78. Los miembros de la Junta Directiva podrán renunciar, por cualquiermotivo, a los cargos a los que fueron electos mediante nota explicativa al resto dela Junta Directiva. Las vacantes que ocurran en la Junta Directiva por cualquiermotivo serán cubiertas por el resto de los directores en ejercicio, siempre queestos constituyan quorum de acuerdo con la presente Ley. De no poderconstituirse el quorum mínimo establecido por la presente Ley, cualquiera de losdirectores en ejercicio deberá convocar, en un término no menor de 10 días ni
mayor de 20 días calendario, a reunión extraordinaria de la Asamblea dePropietarios a efecto de cubrir dichas vacantes. Esta acta de Asamblea deberáinscribirse en el Registro Público en un término no mayor de treinta díascalendario.
La renuncia establecida en el presente artículo deberá ser protocolizada e inscritapor el renunciante en el Registro Público en un término no mayor de treinta díascalendario y contará con la firma del director que renuncia. Durante este periodo,el director que ha renunciado deberá permanecer y ejercer el cargo hasta quequede inscrita su renuncia.
Artículo 79. Los nombramientos de los miembros de la Junta Directiva seprotocolizarán e inscribirán en el Registro Público. Además, deberán, aparecer losnombres de las personas designadas y sus generales en un directorio que deberácolocarse en un lugar visible de la propiedad horizontal. En caso de que exista unadministrador para la propiedad horizontal, su nombre y sus generales apareceránen un lugar visible de la propiedad horizontal y no será necesario que aparezcanotros nombres.
Artículo 80. La Junta Directiva será responsable de cumplir y hacer cumplir lasdecisiones de la Asamblea de Propietarios lo referente a la administración,mantenimiento, operación, seguridad y conservación de los bienes comunes ytendrá, además, las siguientes funciones y facultades:

Representar a la Asamblea de Propietarios.

Considerar el proyecto de presupuesto y el informe de ingresos y egresoselaborados por el administrador y los estados financieros elaborados por uncontador público autorizado de haber sido requeridos para ser presentadosen la sesión ordinaria anual de la Asamblea de Propietarios y recomendarsu aprobación o rechazo.

Dar las autorizaciones para las obras que deseen efectuar los propietarios,con arreglo a lo que se establezca en esta Ley.

Autorizar cualquier desembolso extraordinario no previsto en el presupuesto,que corresponda a una reparación necesaria e imprescindible, con carácterde urgencia, que no permita observar el término que establece esta Leypara un llamado de Asamblea ordinaria o extraordinaria para su aprobación,y comunicar al resto de los propietarios de este desembolso.

Acoger las solicitudes de los propietarios relativas al pago de las cuotas degastos comunes y proponer para decisión de la Asamblea de Propietariosacuerdos individuales o colectivos que beneficien la recaudación de lascuotas de gastos comunes, en atención a lo establecido en el artículo 23.

Revisar los balances mensuales sobre ingresos y egresos que le presenteel administrador y enviar un resumen, como mínimo semestralmente, deestos informes a todos los propietarios, con copia del estado de cuenta del
banco y de la conciliación bancaria del último mes presentado. CadaAsamblea de Propietarios podrá determinar un periodo de entrega deinformes menor al señalado.

Aprobar o rechazar los nombramientos y remociones de los empleados dela propiedad horizontal propuestos por el administrador, de acuerdo con el
presupuesto previamente aprobado por la Asamblea de Propietarios.

Cuando sea necesario, contratar los servicios de un profesional del derechocon experiencia en propiedad horizontal que facilite el buen funcionamientoy operación de esta. En caso de que la contratación de los servicios legalessea por tarifa fija, deberá estar incluida en el presupuesto anual de lapropiedad horizontal.

Cuando sea necesario, contratar los servicios de un contador públicoautorizado, quien deberá auditar los libros que lleve el administrador yrendir un informe anual en la Asamblea Ordinaria de Propietarios. En casode que la contratación de los servicios sea por tarifa fija, deberá estarincluida en el presupuesto anual de la propiedad horizontal.
10.Cuando sea necesario, contratar ingenieros, arquitectos y demás técnicosidóneos que se requieren para la ejecución de obras ordenadas oautorizadas por la Asamblea de Propietarios y vigilar su ejecución. En casode que la contratación de los servicios sea por tarifa fija, deberá estarincluida en el presupuesto anual de la Propiedad horizontal.
11.Vigilar la ejecución de obras ordenadas o autorizadas por la Asamblea dePropietarios.
12.Evaluar las cotizaciones y presupuestos que presente el administrador parala compra de bienes o insumos o contratación de servicios, con base en el
presupuesto previamente aprobado por la Asamblea de Propietarios.
13.Aprobar o rechazar los contratos o acuerdos que pretenda celebrar el
administrador en relación con el funcionamiento y operación de lapropiedad horizontal.
14.Resolver las quejas que le presente el administrador en relación con lasviolaciones a las obligaciones que está Ley, su reglamentación el
Reglamento de Copropiedad y de Uso, y tomar las medidas que estimepertinentes para restituir el orden en la propiedad horizontal.
15.Hasta que la Asamblea de Propietarios no decida lo contrario, elaborar eimplementar inicialmente el Reglamento de Uso para los bienes comunes,que posteriormente podrá ser modificado, aprobado o rechazado por laAsamblea de Propietarios.
16.Rendir un informe detallado en la reunión ordinaria de la Asamblea dePropietarios sobre el funcionamiento de la administración.
17.Atender, de forma colegiada y en reunión de Junta Directiva, las solicitudes,quejas y sugerencias de los propietarios que no hayan sido resueltas por el
administrador o por causa de este.
18.Dirimir los conflictos que se presenten entre los propietarios o entre estos yel administrador, o con cualquier otro personal dentro de la propiedadhorizontal, por causa del uso y goce de los bienes comunes o de los bienesprivativos de cada uno.
19.Ordenar al administrador realizar el desglose de la recaudación de lascuotas de gastos comunes mensuales para ser depositados en la cuentaque corresponda al Fondo para Imprevistos.
20.Atender las solicitudes de la Asamblea de Propietarios para el uso del
Fondo para Imprevistos y ejecutar las ordenadas por esta, o sugerir suutilización ante la Asamblea de Propietarios.
21.Implementar los protocolos de bioseguridad ordenados por las autoridadescorrespondientes, necesarias para preservar la salubridad y seguridad delos ocupantes de la propiedad horizontal.
22.Autorizar al administrador para que requiera el cobro, por la vía judicial oadministrativa, de cualquier deuda de los propietarios.
23.Convocar a la Asamblea de Propietarios a la sesión ordinaria anual y lasesión extraordinaria, cuando así lo requieran las circunstancias.
24.Crear comités de apoyo y designar a los propietarios que los conformen.
25.Establecer las reglas de su funcionamiento.
La Junta directiva no está autorizada para exonerar cuotas de gastos comunesesto incluye recargos, multas y cuotas extraordinarias.
Artículo 81. Los fondos provenientes de la administración deberán serdepositados en el banco o bancos que determine la Junta Directiva, y esta deberádeterminar quiénes podrán girar sobre dichas cuentas, que, en todo caso, debeser más de un dignatario.
Artículo 82. El porcentaje de las cuotas de gastos comunes destinado para el
Fondo para Imprevistos deberá ser depositado en cuenta aparte en el banco obancos que determine la Junta Directiva, y solo podrá girarse sobre esta cuentamediante autorización de la Asamblea de Propietarios.
Artículo 83. Los miembros de la Junta Directiva no serán responsables personal,civil, administrativa o penalmente por las actuaciones que ejecuten en el ejerciciode su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios, de conformidad con lapresente Ley. De igual manera, los miembros de la Junta Directiva no podrán serobjeto de medidas cautelares civiles de carácter personal ni en sus bienes, por las
actuaciones que ejecuten en el ejercicio de su cargo y por mandato de laAsamblea de Propietarios, de conformidad con la presente Ley.
Artículo 84. La Junta Directiva deberá reunirse en sesión ordinaria, en la fechaseñalada en el Reglamente de Copropiedad, en el lugar, hora y fecha quedetermine el Presidente.
Además, deberá reunirse en sesión extraordinaria en cualquier otra ocasión que lodisponga la propia Junta Directiva por resolución o cuando el presidente o el
administrador lo considere necesario.
Artículo 85. Las convocatorias para las reuniones de la Junta Directiva lasefectuará el presidente o, en su defecto, cualquier miembro de la Junta Directiva, yserán comunicadas a través de documento escrito a la unidad inmobiliaria o porcualquier medio tecnológico, dirigido a la dirección electrónica o datos digitalesque hayan indicado cada director, en un término no menor de cinco días ni mayorde quince días calendario antes de la fecha de la reunión.
En las sesiones extraordinarias únicamente podrán considerarse los asuntos quehayan sido objeto de la convocatoria.
Artículo 86. Para constituir quorum en una reunión de Junta Directiva, serequerirá, por lo menos, de la asistencia personal o por cualquier mediotecnológico validable de más de la mitad de todos los directores. Las decisionesde la Junta Directiva serán tomadas por el voto afirmativo de la mayoría de losdirectores participantes de la reunión con derecho a voto.
Capítulo VII
Funciones de los Directores
Artículo 87. Son funciones del presidente y, en su ausencia, del vicepresidente,las siguientes:

Ostentar y ejercer la representación legal de la Asamblea de Propietarios.

Presidir las reuniones de la Asamblea de Propietarios y de la JuntaDirectiva.

Convocar las reuniones de la Junta Directiva.

Convocar a las reuniones ordinarias o extraordinarias de la Asamblea dePropietarios.

Convocar a reunión extraordinaria de la Asamblea de Propietarios, cuandose lo solicite por lo menos un equivalente al 20% de los propietarios que seencuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes, o a solicitudde cualquier miembro de la Junta Directiva o del administrador.

Extender, cuando se le solicite, las certificaciones de paz y salvo de lascuotas de gastos comunes, en un término no mayor de tres días calendario.7. Ejercer las demás que le sean señaladas por la presente Ley, sureglamentación o la Asamblea de Propietarios.
Artículo 88. Son funciones del secretario las siguientes:

Ejercer la representación legal de la Asamblea de Propietarios en ausenciadel presidente y del vicepresidente.

Presidir las reuniones de la Asamblea de Propietarios a falta del presidentey del vicepresidente.

Actuar como secretario en las reuniones de la Asamblea de Propietarios yde la Junta Directiva.

Llevar un libro o registro de actas de las reuniones de la Asamblea dePropietarios y otro de la Junta Directiva.

Convocar a reunión ordinaria y extraordinaria de la Asamblea dePropietarios, conforme a lo preceptuado en esta Ley.

Extender, cuando se le solicite, las certificaciones de paz y salvo de lascuotas de gastos comunes, en ausencia del administrador y del presidente,en un término no mayor de tres días calendario.

Extender certificaciones.

Ejercer las demás que le sean señaladas por la presente ley, sureglamentación o la Asamblea de Propietarios.
Artículo 89. Son funciones del tesorero las siguientes:

Ejercer la representación legal de la Asamblea de Propietarios en ausenciadel presidente, del vicepresidente y del secretario.

Presidir las reuniones de la Asamblea de Propietarios a falta del presidente,del vicepresidente y del secretario.

Velar por el buen manejo de los dineros y patrimonio de la propiedadhorizontal y llevar un libro de ingresos y egresos, así como presentar,anualmente, un informe auditado.

Llevar un control detallado de los depósitos efectuados al Fondo paraImprevistos y, en el caso de realizar retiros, velar por su buen manejo.

Presentar los balances mensuales del Fondo para Imprevistos al resto delos miembros de la Junta Directiva.

Convocar a reunión ordinaria y extraordinaria de la Asamblea dePropietarios conforme a lo establecido en esta Ley.

Extender, cuando se le solicite, las certificaciones de paz y salvo de lascuotas de gastos comunes, en un término no mayor de tres días calendario.8. Ejercer las demás que le sean señaladas por la presente ley, sureglamentación o la Asamblea de Propietarios.
Artículo 90. Son funciones del vocal las siguientes:

Ejercer la representación legal de la Asamblea de Propietarios a falta de losdemás miembros de la Junta Directiva,

Presidir las sesiones de la Asamblea de Propietarios a falta de todos losdemás miembros de la Junta Directiva.

Convocar a reunión ordinaria y extraordinaria de la Asamblea dePropietarios conforme a lo preceptuado en esta Ley.

Ejercer las funciones de cualquier dignatario ausente por designación del
presidente.

Ejercer las demás que le sean señaladas por la presente Ley, sureglamentación o la Asamblea de Propietarios.
Capítulo VIII
Administrador
Artículo 91. El administrador será nombrado por la Junta Directiva mediante el
voto favorable de la mayoría simple de los directores. Esta contratación deberá serinscrita en el Registro Público. De considerarlo necesario y/o urgente, la Asambleade Propietarios en reunión ordinaria o extraordinaria ordenará a la Junta Directivacambios en esta designación por el voto favorable de no menos del 51% de latotalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de lascuotas de gastos comunes.
El administrador podrá ser persona natural o jurídica. Cuando se trate de unapersona jurídica, el representante legal respectivo o quien haga sus vecesdesignará a la persona que lo representará en las funciones de la administración.
En el evento de que una propiedad horizontal cuente con menos de veinteunidades inmobiliarias, se podrá prescindir del nombramiento de un administrador,labor que ejercerá uno de los dignatarios por acuerdo o decisión de la JuntaDirectiva.
Artículo 92. Quien desempeñe el cargo de administrador de una propiedadhorizontal deberá tener perfil gerencial, con conocimientos en recursos humanos yrégimen laboral, solución de conflictos, contabilidad y del manejo de la legislaciónde la propiedad horizontal y todas las relacionadas con este.
El administrador no podrá formar parte de la Junta Directiva, con excepción depropiedades horizontales que cuenten con menos de veinte unidades inmobiliarias.Artículo 93. El administrador tendrá las obligaciones que le confieran esta Ley, sureglamentación, las que le otorguen el Reglamento de Copropiedad, la Asambleade Propietarios y la Junta Directiva, así como las siguientes:

Velar por el cumplimiento estricto de las disposiciones de esta Ley, lasnormas del Reglamento de Copropiedad y de Uso y las disposiciones de laAsamblea de Propietarios y de la Junta Directiva.

Ejecutar las labores ordinarias y corrientes de administración yconservación, con base en el presupuesto previamente aprobado por laAsamblea de Propietarios, así como realizar las que fueran de urgenciapara la integridad de la propiedad horizontal y acometer las que ordene laAsamblea de Propietarios.

Velar por que se mantenga el orden en la propiedad horizontal, se cumplael destino de las distintas unidades inmobiliarias y se observen las medidassanitarias, de bioseguridad y de conservación.

Exigir a los propietarios que cumplan sus obligaciones e informar a la JuntaDirectiva sobre las violaciones contra estos.

Representar a la Asamblea de Propietarios en todo proceso que serelacione con el cobro, y las relativas a su administración, cuando así loapruebe la Junta Directiva.

Acordar los contratos necesarios para realizar las labores ordinarias ycotidianas de administración y conservación, que serán aprobados orechazados por la Junta Directiva, ciñéndose siempre a lo establecido en el
Reglamento de Copropiedad.

Celebrar los contratos aprobados por la Junta Directiva o por la Asambleade Propietarios, necesarios para realizar las labores ordinarias y cotidianasde administración y conservación, ciñéndose a lo establecido en el
Reglamento de Copropiedad y al presupuesto aprobado por la Asamblea dePropietarios.

Nombrar y remover a los empleados de la propiedad horizontal, con baseen el presupuesto previamente aprobado por la Asamblea de Propietarios,a menos que la Junta Directiva decida ejercer o supervisar esa función.

Recaudar de los propietarios las cuotas de administración, conservación,mantenimiento, reparación y modificación de todos los bienes comunes, asícomo manejar la caja menuda que le podrá asignar la Junta Directiva.
10.Notificar mensualmente a los respectivos acreedores hipotecarios lamorosidad de las unidades inmobiliarias de aquellos que mantengan unatraso de cuatro meses en el pago de sus cuotas de gastos comunes.
11.Realizar el desglose de la recaudación mensual de la cuota de gastoscomunes para ser depositados al Fondo para Imprevistos, y elaborar uninforme mensual para ser presentado al tesorero y/o a la Junta Directiva.
12.Ordenar las reparaciones urgentes en las áreas comunes de la propiedadhorizontal que afecten las áreas comunes o unidades inmobiliarias privadas.13.Solicitar a los propietarios de las unidades inmobiliarias las reparacionesurgentes sobre daños que afecten a otra unidad inmobiliaria o las áreas obienes comunes, procediendo de acuerdo con lo que establece el artículo29.
14.Convocar a la Asamblea de Propietarios extraordinaria conforme a loestablecido en esta Ley.
15.Elaborar el proyecto de presupuesto y el informe de ingresos y egresos,durante el año fiscal, que será considerado y presentado por la JuntaDirectiva en la sesión ordinaria anual de la Asamblea de Propietarios parasu aprobación o rechazo.
16.Llevar el detalle de todos los ingresos y egresos referentes al desempeñode sus funciones y presentar los balances mensuales, incluyendo el
desglose entre la recaudación de la cuota de gastos comunes y locorrespondiente al Fondo para Imprevistos.
17.Asistir al secretario o quien sea designado para ejercer esta función en lasreuniones de Asamblea de Propietarios y en lo referente al registro de actasde las reuniones de Asambleas de Propietarios, cuando así lo decida laJunta Directiva o la propia Asamblea de Propietarios.
18.Extender, en ausencia del secretario, las certificaciones correspondientes alos interesados.
19.Entregar copias de las actas de la Asamblea de Propietarios a lospropietarios, cuando estos las soliciten, en un término no mayor de tres díascalendario.
20.Suministrar al propietario de la unidad inmobiliaria, cuando así lo solicite asu costa, copia del Reglamento de Copropiedad y del Reglamento de Uso.
21.Expedir certificaciones de paz y salvo de las unidades inmobiliarias quehayan cumplido con el pago de todas las cuotas de gastos comunes ydemás obligaciones económicas con la propiedad horizontal, en un términono mayor de tres días calendario.
22.Depositar los fondos provenientes de las cuotas de gastos comunes y del
Fondo para Imprevistos en el banco o bancos que determine la JuntaDirectiva, bajo el nombre de Asamblea de Propietarios de la PropiedadHorizontal seguido del nombre del inmueble o a nombre del que aparezcala propiedad inscrita en el Registro Público.
23.Entregar a la Junta Directiva una vez terminada la relación contractual,todos los documentos propios de la administración y aquellos que hayansido puestos bajo su custodia por esta, los que podrán incluir libros de actasde Junta Directiva y acta de Asamblea de Propietarios, estados de cuenta,correspondencia, documentación cuentas bancarias, llaves de la oficina deadministración y del inmueble. Además, todos aquellos que estuvieran bajosu responsabilidad, de lo cual se levantará un acta de entrega firmada porel administrador y un representante de la Junta Directiva.
24.Cualquier otra función que le otorgue esta Ley, su reglamentación, el
Reglamento de Copropiedad o las resoluciones de la Asamblea dePropietarios y la Junta Directiva.
Artículo 94. El administrador debe elaborar el proyecto de presupuesto y el
informe de ingresos y egresos respecto al manejo de los fondos durante el añofiscal, para ser considerados y presentados por la Junta Directiva en la reuniónordinaria anual de la Asamblea de Propietarios, para su aprobación o rechazo,debe contener como mínimo:

Desglose de los ingresos y egresos anuales de cada cuenta.

Lista de morosidad.

Desglose de cuentas por pagar.

Saldo en bancos al finalizar el periodo.

Proyección de ingresos, egresos y recolección para el siguiente año.
Artículo 95. El proyecto de presupuesto y el informe de ingresos y egresos de quetrata el artículo anterior deberán ser enviados obligatoriamente a cada uno depropietarios por los medios previstos para la convocatoria de las asambleas, conno menos quince días calendario de antelación a la fecha de la reunión de laAsamblea de Propietarios; de no cumplir con este requisito, la reunión no sellevará a cabo.
Artículo 96. El administrador tendrá la responsabilidad de conocer el avance desus funciones y obligaciones y no podrá extralimitarse o usurpar funciones o
facultades que correspondan a la Junta Directiva, Asamblea de Propietarios oautoridades competentes.
El administrador no será responsable personal, civil, administrativa o penalmentepor las actuaciones que ejecute en el ejercicio de su cargo y por mandato de laAsamblea de Propietarios o de la Junta Directiva, de conformidad con la presenteLey. De igual manera, no podrá ser objeto de medidas cautelares civiles decarácter personal ni en sus bienes, por las actuaciones que ejecute en el ejerciciode su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios o de la Junta Directiva,de conformidad con la presente Ley.
Artículo 97. El administrador y el personal a su cargo deberán respetar losderechos que les asistan a los propietarios o a quien le haya cedido a cualquiertítulo el uso de su unidad inmobiliaria y, a su vez, los temas personales seantratados con la debida confidencialidad y reserva.
Capítulo IX
Comités
Artículo 98. En las propiedades horizontales multiusos bajo el mismo Régimen dePropiedad Horizontal, para simplificar su administración se permitirá la creación delos comités de componentes para coordinar las necesidades internas de sus áreascomunes. Estos serán electos en reunión de la Asamblea de Propietarios de surespectivo componente y su vigencia estará determinada en el Reglamento deCopropiedad.
Artículo 99. El Comité de Componente estará conformado, como mínimo, por uncoordinador y un secretario, para los efectos de convocar y sesionar, e inclusivepodrá nombrar a un subadministrador de ser necesario, y este responderá al
administrador principal.
Estos comités siempre deben responder ante la Asamblea de Propietarios y laJunta Directiva.
Artículo 100. El Reglamento de Copropiedad podrá señalar un número mayor depropietarios que podrán conformar estos comités. En todo caso, la Junta Directivade la propiedad horizontal deberá estar conformada, por lo menos, por unmiembro de cada Comité de Componente, con la finalidad de que todos los usosestén representados.
Artículo 101. El Comité de Componente tendrá las funciones que se dispongan enel Reglamento de Copropiedad, además las siguientes funciones y facultades:

Representar a su componente en la Junta Directiva de la propiedadhorizontal.

Aconsejar al administrador sobre decisiones relativas a la administración,uso y conservación de los bienes comunes internos de su respectivocomponente, las cuales deberán constar en actas.

Analizar las cuentas y el informe del administrador en lo relativo a sucomponente, así como recomendar su aprobación o rechazo ante la JuntaDirectiva.

Revisar el presupuesto y el informe de ingresos y egresos que presente el
administrador anualmente en relativo a su componente, para su aprobaciónrechazo.

Sugerir y promover ante la Asamblea de Propietarios reformas al
Reglamento de Copropiedad que guarden relación con el respectivocomponente, así como elaborar un Reglamento de Uso para el mejoraprovechamiento de los bienes y áreas comunes de su componente.

Verificar con la Junta Directiva que el administrador o el subadministrador,si lo hubiera, cumpla con los acuerdos de la Asamblea de Propietariosinherentes a su componente.

Dar su recomendación a la Junta Directiva para la contratación de servicioso ejecución de las obras necesarias para mantener en buen estado deseguridad, estabilidad y conservación los bienes y áreas correspondientes asu componente.

Realizar reuniones ordinarias y/o extraordinarias presenciales o por medioselectrónicos, tantas veces como las circunstancias lo requieran, para tratarmaterias de interés de su componente.

Elaborar junto con el administrador una propuesta de presupuesto para el
establecimiento de cuotas de gastos comunes ordinaria o extraordinaria oproponer modificaciones, en atención a las necesidades, uso,mantenimiento y conservación de los bienes comunes de su componente,la cual deberá ser presentada ante la Asamblea de Propietarios para suaprobación o rechazo.
10.Dar cuenta a la Junta Directiva de sus observaciones sobre laadministración de la propiedad horizontal.
11.Informar a la Junta Directiva sobre situaciones relacionadas con el
incumplimiento de obligaciones por parte los propietarios de su componente.12.Sugerir a la Junta Directiva la intervención de la autoridad competente, enlos casos previstos en esta Ley o en los que considere necesario en lorelativo a su componente.
13.Las demás que se establezcan en el Reglamento de Copropiedad.
Artículo 102. El Comité de Transición será un conjunto conformado por losprimeros propietarios del inmueble en un número no mayor de cinco ni menor detres, los cuales serán escogidos por mayoría simple de los asistentes en laprimera reunión de la Asamblea de Propietarios. Este Comité colaborará yparticipará en la toma de decisiones concernientes al inmueble, mientras estévigente la administración de la promotora, hasta la escogencia de la primera JuntaDirectiva electa por los propietarios. Este Comité debe velar por los intereses delos propietarios y del inmueble.
Capitulo X
Proindivisión
Artículo 103. La proindivisión que establece esta Ley es forzosa, y los propietariosno podrán acordar que se le ponga fin ni obtener la división judicial excepto en lossiguientes casos:

Por destrucción total de la edificación.

Por destrucción parcial, cuando la edificación hubiera disminuido su valoren un 66% por lo menos.

Por aprobación de por lo menos el 75% del valor total de la propiedadhorizontal, tal como aparece en la tabla de valores y porcentajes del
Reglamento de Copropiedad.
En este último caso, se tomara como valor de la unidad inmobiliaria para efectosde posibles indemnizaciones el valor más alto entre los avalúos que realicen dosevaluadores profesionales designados y pagados por la Asamblea de Propietarios.Uno de estos evaluadores representará los intereses de los propietarios que noestuvieron de acuerdo con la decisión tomada por la Asamblea de Propietarios.
Artículo 104. En caso de haber sido destruida parcialmente la edificación, si estadisminuyera su valor en por lo menos 66% y la Asamblea de Propietarios decidesu reconstrucción, todos los propietarios deberán contribuir en proporción a susderechos, pero si alguno fuera renuente al pago de su cuota, cualquier otro de lospropietarios o, en su defecto, cualquier otra persona podrá adquirir la parte del queno cubriera su contribución, previa tasación judicial.
Artículo 105. Siempre que la edificación amenace ruina, según la Oficina deSeguridad del Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de Panamá, laAsamblea de Propietarios podrá disponer su reconstrucción o su demolición, asícomo la venta del terreno y de los materiales, mediante la votación favorable de nomenos del 75% de todas las unidades inmobiliarias que representen a su vez nomenos del 75% del valor total de la propiedad horizontal, tal como aparece en latabla de valores y porcentajes del Reglamento de Copropiedad.
En caso de reconstrucción, los propietarios que no estuvieran de acuerdo condicha decisión no podrán ser obligados a contribuir, pero la mayoría deberáadquirir la parte de la minoría, según tasación judicial o decisión arbitral.
Artículo 106. Cuando por ocurrir siniestro, debidamente certificado por la Oficinade Seguridad del Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de Panamá,se requiera cobrar el valor de la indemnización del seguro, este quedará afecto enprimer lugar a la reconstrucción de la edificación, en los casos que así se acuerdeen Asamblea de Propietarios.
Si la Asamblea de Propietarios después del siniestro resuelve por el voto de nomenos del 75% de las unidades inmobiliarias, que representen a su vez no menosdel 75% del valor de la propiedad horizontal, tal como aparece en la tabla devalores y porcentajes del Reglamento de Copropiedad, demoler el resto de laedificación y limpiar los escombros o dividir o vender el terreno, el monto de la
indemnización del seguro se dividirá entre los propietarios en la proporción en quehubieran concurrido el pago de las primas correspondientes. Los acreedoreshipotecarios tendrán el derecho preferente, que les confiera la ley, ante lospropietarios de la edificación en él, valor de la indemnización correspondiente acada propietario hasta la concurrencia de sus créditos, siempre que no se ordenela reconstrucción de la edificación, o si se ordena la reconstrucción de laedificación, esta no se inicia en el término de noventa días calendario, contado apartir de la fecha en la que la Asamblea de Propietarios acuerde la reconstrucción.La Asamblea de propietarios deberá tomar el acuerdo respectivo dentro de losquince días hábiles siguientes a la fecha en que se verifique el pago de laindemnización, y se le comunicará a los acreedores hipotecarlos dentro de los diezdías hábiles siguientes.
En todos los casos en que se acuerde la desafectación del Régimen de PropiedadHorizontal, se requerirá una resolución emitida por el Ministerio de Vivienda yOrdenamiento Territorial, la cual será protocolizada junto con el acta de laAsamblea de Propietarios mediante la cual se aprobó dicha desafectación y seelevará a escritura pública e inscribirá en el Registro Público.
Artículo 107. La propiedad horizontal gravada con garantía hipotecaria, que esadquirida con posterioridad por varios propietarios de conformidad con esta Ley,podrá ser dividida entre las diferentes unidades inmobiliarias de estos propietarios,conforme lo acuerden estos y la entidad crediticia.
La división del crédito hipotecado de que trata este artículo deberá inscribirse en el
Registro Público.
Título VIII
Dirección de Propiedad Horizontal
Artículo 108. El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, a través de laDirección de Propiedad Horizontal, conocerá de todos los trámites relativos al
Régimen de Propiedad Horizontal y tendrá entre sus funciones las siguientes:

Acoger y resolver las solicitudes para la constitución del Régimen dePropiedad Horizontal sobre una o varias fincas.

Revisar y aprobar los reglamentos de copropiedad de las fincas aincorporar al Régimen de Propiedad Horizontal y sus respectivas reformas,conforme a los requisitos establecidos.

Absolver consultas técnicas y legales, verbales y escritas, relativas al
Régimen de Propiedad Horizontal, y emitir las certificacionescorrespondientes.

Servir de instancia de orientación y conciliación ante los conflictos que sepudieran presentar entre propietarios, o la Junta Directiva o el administradorde unidades inmobiliarias incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal.5. Requerir a la Junta Directiva o al administrador, inscrito en el RegistroPúblico, el informe auditado sobre su gestión, por solicitud del 20% de la
totalidad de los propietarios, siempre que los peticionarios demuestren quesu unidad inmobiliaria se encuentra al día en el pago de las cuotas degastos comunes de los proyectos incorporados al Régimen de PropiedadHorizontal.

Requerir a la Junta Directiva o al administrador, inscrito en el RegistroPúblico, un informe actualizado sobre los depósitos al Fondo paraImprevistos, por solicitud del 20% de la totalidad de los propietarios que asu vez encuentren al día en los pagos de las cuotas de gastos comunes.

Verificar la forma y contenido, previa, a su inscripción ante el RegistroPúblico, de las sesiones, actas y resoluciones de la Asamblea dePropietarios y de la Junta Directiva de conformidad con lo establecido en lapresente Ley, su reglamentación y el Reglamento de Copropiedad.

Conocer y resolver las solicitudes en relación con la calificación dedeterminadas mejoras adicionales como suntuosas.

Conocer y resolver las quejas en relación con las decisiones de laAsamblea de Propietarios, la Junta Directiva y el administrador, a fin de quese cumpla con esta Ley, su reglamentación y el Reglamento deCopropiedad, y su decisión será vinculante.
10.Emitir las resoluciones aprobando o no la desafectación del Régimen dePropiedad Horizontal.
11.Velar por el cumplimiento de la presente Ley.
12.Sancionar, cuando así lo estime procedente, a quienes incumplan lasdisposiciones de esta Ley o de los reglamentos respectivos. Las sancionesque se establezcan tendrán un mínimo de quinientos balboas (B/.500.00) yun máximo de cinco mil balboas (B/.5 000.00).
El Órgano Ejecutivo reglamentará esta materia.
13.Capacitar a los propietarios, administradores y promotores en todas lasnormas en materia de Régimen de Propiedad Horizontal.
14.Dictar y ordenar temporalmente medidas en las propiedades horizontales,cuando existan violaciones flagrantes de los derechos consagrados en laconstitución Política y las leyes de la república.
15.Cualquier otra que le confiera esta Ley y su reglamentación.
La competencia que se le adscribe al Ministerio de Vivienda y OrdenamientoTerritorial para el conocimiento de las situaciones descritas en el presente artículoes sin perjuicio de lo que señala el Código Judicial en materia de jurisdicción ycompetencia.
Título IX
Resolución de Conflictos
Artículo 109. Todas las controversias relativas al Régimen de PropiedadHorizontal, salvo las excepciones establecidas en esta Ley, serán de competenciade la jurisdicción ordinaria, según las reglas de competencia que establece el
Código Judicial. Para los efectos de la tramitación del cobro de las cuotas degastos comunes, los jueces de paz tendrán competencia hasta la cuantía queestablece la ley. En tal caso, estas autoridades administrativas de policía deben
aplicar el procedimiento correspondiente a los procesos ejecutivos de menorcuantía, y quedan facultadas para decretar secuestros en contra del moroso apetición de parte, sin necesidad de caución y hasta la cuantía fijada.
Los propietarios interesados podrán optar a someterse a procesos arbitrales.
Los jueces de paz tendrán competencia para conocer y resolver situaciones ocontroversias que se presenten dentro de la propiedad horizontal entre lospropietarios y/o estos con el administrador.
Artículo 110. El Órgano Judicial podrá crear juzgados especializados, queconocerán exclusivamente sobre propiedad horizontal y las normas establecidasen esta Ley, atendiendo a las reglas de competencia a través de procedimientossumarios. Estos juzgados serán establecidos progresivamente en toda laRepública. De igual manera, una vez creados tendrán competencia para el cobrode los gastos comunes sin importar la cuantía. El Estado proporcionará al ÓrganoJudicial los recursos presupuestarios que se requieran para el funcionamiento deestos juzgados especializados.
Artículo 111. Las acciones contra decisiones de la Asamblea de Propietarios,Junta Directiva y/o administrador prescriben en el término de tres años contados apartir del momento en que se perfecciono el acto que se pretende impugnar.
Título X
Disposiciones Complementarias
Artículo 112. Sin perjuicio de dar cumplimiento a las disposiciones contenidas enla presente Ley, los aspectos relacionados con la creación, enajenación,modificación, constitución de derechos reales y registro de bienes sometidos al
Régimen de Propiedad Horizontal se regirán por las normas de derecho común.
En consecuencia, las limitaciones, restricciones y gravámenes que afecten ainmuebles incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal se reconocen sinperjuicio de la denominación que las partes den al contrato mediante el cual seenajena la propiedad, así como también a la promesa de compraventa, a losarrendamientos con opción de compra, arrendamiento inmobiliario(leasinginmobiliario) o a cualquier otra transacción que afecte la titularidad del bien.
Artículo 113. El Régimen de Propiedad Horizontal se aplicará a proyectos deinterés social, en beneficio directo para el Estado y la comunidad. El Estadoreglamentará la materia para garantizar el acompañamiento social de los nuevospropietarios de este tipo de viviendas en materia de liderazgo, organizacióncomunitaria y de educación sobre la legislación de la propiedad horizontal,salubridad, seguridad, sana convivencia y mantenimiento preventivo de lasinstalaciones.
Artículo 114. Para la transferencia de una unidad inmobiliaria inscrita bajo el
Régimen de Propiedad Horizontal, el propietario o adquirente de esta deberápresentar al notario público evidencias escritas, como el certificado de paz y salvocon la propiedad horizontal firmada por quien haya sido debidamente facultadopara ello en la ley o el Reglamento de Copropiedad.
Esta certificación también será necesaria en caso de adjudicación por rematejudicial y será expedida por el administrador o de acuerdo con el orden jerárquicode dignatarios establecidos en la presente Ley. La certificación deberá ser exigidapor el notario público para su protocolización en la respectiva escritura.
En ausencia de la Asamblea de Propietarios, Junta Directiva o administradordurante un periodo de más de cinco años, se inscribirán las órdenes dictadas porel Órgano Judicial o el Ministerio Público, sin necesidad de paz y salvo a que serefiere este artículo.
Artículo 115. La administración de las unidades inmobiliarias informará,mensualmente y por escrito, a las instituciones acreedoras de hipotecas o enfideicomisos sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dos meseso más en el pago de sus cuotas de administración, conservación y mantenimientode bienes comunes y quienes estarán obligadas a recibir la notificación y actuar deacuerdo con las cláusulas del contrato de hipoteca. De cumplirse lo anterior, unavez rematada la unidad inmobiliaria, la responsabilidad de pago de las cuotasmorosas y otras obligaciones económicas recaerá sobre sus acreedoreshipotecarios. De no ser así, si resultara rematada la unidad inmobiliaria por partedel acreedor hipotecario, la unidad asumirá la, responsabilidad del pago de lascuotas de gastos comunes morosas.
Los acreedores hipotecarios o fiduciarios podrán incluir en sus mensualidades lascuotas de gastos comunes como parte integral de estas para ser remitidas a laadministración de la propiedad horizontal.
Artículo 116. El usufructo de las áreas y facilidades comunes de la propiedad,como vestíbulo, escaleras, pasillos, ascensores, transformadores y líneasprincipales de electricidad, bombas y tanques de agua, tuberías principales ycomunes de agua, gas, sistemas contra incendio, áreas sociales, jardines,piscinas, entre otras, es inseparable e indivisible del pago de las cuotas de gastoscomunes correspondientes por parte de cada propietario.
Artículo 117. En los contratos de promesa de compraventa y contratos decompraventa de unidades inmobiliarias comerciales o mixtas bajo el Régimen dePropiedad Horizontal, será obligatorio anunciar si la azotea será o no de usocomún.
Las azoteas podrán ser de uso exclusivo de algunas unidades inmobiliarias, conexclusión de otras unidades, y se deberá especificar cuáles son las unidadesinmobiliarias con derecho a su uso e incluirse en los contratos de promesa de
compraventa y los contratos de compraventa. De omitirse esta información, laazotea será de propiedad común de todas las unidades inmobiliarias queconformen la propiedad horizontal, con acceso directo desde las áreas comunes.
De igual forma, en la inscripción inicial de la propiedad horizontal y en el
Reglamento de Copropiedad se podrá establecer que las azoteas pertenecen adeterminada unidad inmobiliaria, en cuyo caso se le asignará un valor y unporcentaje de participación y su propietario deberá pagar la respectiva cuota degastos comunes.
Si la azotea en los proyectos comerciales o mixtos es reservada por el promotor opropietario inicial para futura construcción o instalación, esta deberá cumplir conantelación con las normas de desarrollo urbano, como densidad, estacionamientos,destino o uso y otros. Además, deberá contar con las autorizaciones respectivas.
Título Xl
Disposición Adicional
Artículo 118. Se adiciona el artículo 2-A a la Ley 45 de 2007, así:
Artículo 2-A. Concepto. Se consideran consumidores, siempre queadquieran bienes y servicios como destinatario final en una relación deconsumo, las personas jurídicas incluyendo sociedades anónimas,fundaciones de interés privado, asociaciones sin fines de lucro, sociedadesde responsabilidad limitada, entre otras.
Título XII
Disposiciones Finales
Artículo 119. Si miembros de la Junta Directiva o el Administrador que incumplanlas obligaciones previstas en la presente Ley, su Reglamentación o que incurranen un manejo irregular de las cuotas de los propietarios o de los fondos de laPropiedad Horizontal quedarán inhabilitados para el cargo de forma temporal odefinitiva. Esta inhabilitación se hará conforme a las decisiones de la Dirección dePropiedad Horizontal o de las autoridades jurisdiccionales o arbitralescorrespondientes.
El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial reglamentará el procedimientoadministrativo para la aplicación del presente artículo.
Artículo 120. En la promesa de compraventa que suscriban el promitentecomprador y el promitente vendedor, en el caso de viviendas nuevas, sin perjuiciode los requisitos exigidos por la legislación de protección al consumidor, deberánincluirse:

Detalle de los metros que, efectivamente, tendría la unidad inmobiliaria, conprescindencia de su participación en las áreas comunes.

Descripción y propiedad del terreno en el que se construirá el edificio o losedificios.

Cantidad de estacionamientos a que tendría derecho la unidad inmobiliaria.

Información detallada de las reservas que el promotor impondrá en el
Reglamento de Copropiedad sobre sótanos, fachadas, servidumbres y otros.Las reservas que podrán establecerse sobre áreas privadas ya edificadas,igual las podrá fijar sobre terrenos adyacentes para continuar con futurasetapas de la propiedad horizontal. Se permitirá al promotor adelantarlas,asumiendo haberse cumplido con el mínimo exigido por las normas dedesarrollo urbano. No podrá el promotor desmejorar los derechos a lapropiedad privada ofrecida al comprador.

En el caso de pactarse un cargo económico por el periodo comprendidoentre la entrega y la constitución del título de propiedad sobre la unidadinmobiliaria, claramente que dicho cargo no podrá ser mayor del 1% sobreel saldo insoluto del precio pactado ni debe exceder un máximo de tresmeses contado a partir de la entrega, salvo que la falta de constitución del
título de propiedad sobre la unidad inmobiliaria sea por causa imputable al
promitente comprador o su trámite hipotecario, y solo será efectivo cuandoocurran las siguientes circunstancias:
a. Se haya obtenido el permiso de ocupación.
b. Se haya hecho entrega de la unidad inmobiliaria con suscorrespondientes llaves, lo que debe constar en el acta de entregacorrespondiente a conformidad del promitente comprador.
Para este efecto, la respectiva unidad inmobiliaria debe encontrarse apta para serhabitada permanentemente. Para efectos de este artículo se entiende que el
comprador no podrá negarse a recibir el inmueble siempre que la unidad seahabitable en su conjunto, y de existir excepciones que no impliquen un montomayor del 1% del valor de la propiedad, el vendedor deberá realizar lassubsanaciones correspondientes en un periodo no mayor de treinta díascalendario.
Se entenderá entregada la unidad inmobiliaria si el comprador la ocupaefectivamente.
Este artículo será aplicable a todas las viviendas nuevas sean o no incorporadasal Régimen de Propiedad Horizontal y su tutela será competencia de la Autoridadde Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia, que será competentepara imponer sanciones ante cualquier infracción a este artículo, que seránimpuestas de acuerdo con los montos y procedimientos de la Ley 45 de 2007 ysus reglamentos.
Artículo 121. Para el cálculo de las áreas de las unidades inmobiliarias, se incluiráel área que ocupen las columnas dentro de la respectiva unidad inmobiliaria, losaleros y losas exteriores que porten algún equipamiento o instalación que sirva ala unidad inmobiliaria, así como el área que ocupen las paredes exteriores, ya que,
a pesar de ser partes comunes del edificio, prestan un servicio directo a larespectiva unidad inmobiliaria.
Artículo 122. Todos los reglamentos de copropiedad aprobados al amparo de lalegislación anterior continuarán vigentes en lo que no sea contrario a la presenteLey, y se concede a la Asamblea de Propietarios el término de un año, contado apartir de la entrada en vigencia de la presente Ley, para solicitar al Ministerio deVivienda y Ordenamiento Territorial la aprobación de las reformas a losreglamentos para adecuarlos a esta Ley.
El Registro Público no suspenderá la inscripción de documentos relacionados coneste Régimen por no haberse inscrito las reformas de los reglamentos decopropiedad.
Vencido el término de un año, sin haberse adecuado el Reglamento deconformidad con lo establecido en la presente Ley o sin haberse presentadosolicitud al respecto, quedan derogados de pleno derecho todos los artículos del
Reglamento que contravengan o sean contrarios a las disposiciones de esta Ley.
Artículo 123. El Órgano Ejecutivo, a través del Ministerio de Vivienda yOrdenamiento Territorial, reglamentará la presente Ley.
Artículo 124. La presente ley subroga la ley 31 de 18 de junio del 2010 y adicionael artículo 2-A a la ley 45 de 31 de octubre del 2007.
Artículo 125. Esta Ley comenzará a regir desde su promulgación.
COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE.
Proyecto 582 de 2021 aprobado en tercer debate en el Palacio Justo Arosemena,ciudad de Panamá, a los diecinueve días del mes de enero del año dos mil
veintidós.
El Presidente,
Crispiano Adames Navarro
El Secretario General,
Quibian T. Panay G.